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預售屋議價怎麼談？step by step # 1
更新於 2022/10/30閱讀時間約 5 分鐘
最近房市的熱絡不下於股市，六都房價也開始蠢蠢欲動。當前台灣房屋市場以「預售屋」為主流，在還沒有實價登錄可參考的預售屋市場，究竟該如何議價才不會買貴，是所有購屋者最關心的事。大家都不希望在建商交屋後，見到實價登錄資訊才驚覺，自己買的比別人「貴很多」那不只瘦了荷包；還影響了開心入住的氣氛。
開價打八折？
鬼宿第一次買房，真的就奉行開價打八折的策略。雖然已經是 23 年前的事，有些「眉眉角角」還是值得跟大家分享。首先預售屋市場還是要多看，尤其是同一個區段如果有不同建商推案，你一定要每一個案子都看過一遍。
不要預設立場，好的案子你應該看；不好的案子更應該要看。收集足夠多的資訊你才有議價的參考依據。看房子並不用付錢，看了也不是一定要買。多看預售案子除了獲得資訊，還能見識到各種不同手法的銷售技巧，看多了你就能「了然於胸」這就是所謂的「一回生；二回熟」
鬼宿第一次買房經濟能力有限，只能從當時還算是台中市的外圍「南區」開始看起，同一區段的預售案；鬼宿全部都看過一遍。最終鎖定了「地點」最滿意建案約了二次看屋。約第二次看屋；購屋者跟案場銷售人員大多心理有譜，這一次就是「來真的了」準備真金白銀的議價談買賣了。
地點、生活採買、學校公園綠地
這個案子讓鬼宿滿意的地方是地點，它位於復興路一段與文心南路的交界處。復興路是省道往南連接烏日與彰化的重要幹線，而文心南路則是台中市的人口密集的外環線末段。基地位置鄰近台鐵的大慶車站，距離當時還在規畫中的高鐵烏日站，也只需十分鐘車程。
生活採買部分，步行二分鐘有黃昏市場，最近的小七超商步行約五分鐘，最讓鬼宿中意的是當時遠東集團的「愛買量販店」正在興建他的復興店，步行距離也只要五分鐘。這類大型量販店的開店依據，會經過縝密的市場調查，會將店開在這裡；通常意味著該地段未來的潛力是值得期待的。
基地的正後方有個小學預定地，也正在整地興建中。雖然當時鬼宿還沒結婚，但房子附近有新設立的小學，絕對能幫未來的房價加分。中部入學分數最高的台中高工，也在騎腳踏車五分鐘能抵達的地方。走路五分鐘還能接上；全長二千三百公尺的工學北路綠園道。
川普在成為美國總統之前，是美國的不動產大亨；他的一句不動產名言，比起川普本人的名號還響亮「買房的重點就是 location、location、location」
下斡旋金議價
早期大多數建商都找「代銷機構」幫忙賣房子，換言之，就是想喝牛奶不用自己養牛的概念。代銷機構的案場會有幾個特色，代銷業務話術會比較多，有些代銷機構賣房子的手法甚至會讓人覺得厭惡，但有一個最大的優點，就是價格非常有彈性。
鬼宿建議大家，如果你面對的是代銷機構；而不是建設公司本身的銷售人員。那麼請忽略代銷人員的話術，自己做足功課再去談價格。現場看屋議價時抓住下面幾個要點：
- 首先要謹守自己的預算，但不要輕易讓代銷人員打探到。
- 如果代銷人員用話術推銷你不喜歡的樓層，不要輕易動搖。
- 進入到議價階段之後，要想辦法讓案場經理也加入，因為案場經理能給的折扣權限會比代銷人員來得高很多，如果你直接被代銷業務給買單了，買到的價格絕對是不優的。
- 如果案場經理給價格也是鐵板一塊，那麼試著秀出大絕招「下斡旋金」將球打回去給建設公司，等待回覆。
一般而言，建商將案子交給代銷機構就是希望省心、省事。代銷機構對房價也有蠻大的價格空間，但有時仍會力不從心。例如：今年台灣疫情五月大爆發，讓房市熱絡的氛圍有些下降；來看屋的人潮大幅減少，代銷機構就會非常珍惜每一組來案場的買家，即便買方出了一個芭樂價，只要你願意下斡旋金；代銷機構都會願意去幫你努力看看。
但請記得，現在絕對不是買方市場，別老是想著開價打七折。如果你下了斡旋金，但卻出了一個七折價，就算代銷機構真的很想幫你；也會心有餘而力不足的。只有你下了斡旋金，你的議價單才會送到建商那邊，讓建商去評估這一戶是否願意「個案讓價」。
重點來了！如果你正在看的建案賣的不錯，代銷機構也認為不缺你這一組客戶，他們會用各種話術推託，目的就是不想收你的斡旋金。代銷機構一但收了斡旋金；議價單就一定要送到建商那邊，這是標準流程；很多時候是建商比較好講話，代銷機構或業務人員比較難纏。
如果你真的很喜歡那個案子，鬼宿建議你不要理會代銷話術，直接向代銷人員堅持「我要下斡旋金」這樣你的議價單才有機會到達建商手上，只要你出的不是太離譜的價格，是有機會等待好消息的。
這也是鬼宿第一次買房時所用的方法，下完斡旋金之後等了幾天，建商回了電話只問了一個問題「為什麼你會出這個價格」鬼宿很有誠意地回答：我跟媽媽都很喜歡這間房子，但是預算真的有限。最後鬼宿成功的以代銷開價的八折；買到了人生第一間預售屋。
如果你喜歡鬼宿談論房地產，請按下愛心讓鬼宿知道，愛心數累積達到十個，鬼宿將加碼一篇預售屋的買賣合約書要點，以及未來房屋貸款的注意事項。歡迎大家追蹤或直接訂閱鬼宿的專題，才不會錯過鬼宿的文章喔！
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鬼宿在方格子的發文類型以「存股觀念」、「美股投資」、與「基金開箱文」為主。在過去一年發表的文章當中，點閱率突破一千大關的文章；多數和股息、債息及基金開箱這三個主題相關。為此，鬼宿成立了出版專題，這個專題未來將以股息、債息與基金開箱文為主，希望大家都能在財務自由的路上，打造專屬於自己的固定收益現金流。
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本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
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