一、在手建案概況
基本檔案：
1.公司名稱：國揚實業股份有限公司
2.股票代號：2505
3.成立時間：1972年6月2日
4.上市時間：1979年11月14日
國揚實業（2505）在2023/12/1在法說會上指出，今年因無新完工建案挹注，以致前三季稅後純益僅1.81億元、年減67.4%，美股純益達0.48元。不過國揚表示，明年起，將有三大住宅案、兩大廠辦案相繼完工，總計五大案完工量達236億元，國揚共可分回118.6億元，將在未來四年陸續貢獻營運。(國揚法說會／揮別入帳空窗 明年手握內湖「國揚洲際」商辦銷售、營運看俏)
圖1 國揚洲際示意圖(官方網站)
2024年即將完工總銷68億元的北市內湖商辦案「國揚洲際」，將在2023Q4開始分層銷售，該案國揚預計分回五成，國揚的漲幅關鍵未來在此案的銷售狀況。
1.成屋銷售中：
國揚在手成屋共計3筆，總銷共計15億元，包括高雄豪宅案「國硯」約10億元；台南安南「翡翠森林」4.6億元；高雄「微笑時代」僅1戶、34車位，總銷僅0.4億元。
「翡翠森林」剩下12戶餘屋，依據過往銷售速度，預計今年能結案；根據法說會資料，「微笑時代」主要剩下車位，豪宅「國硯」因坪數大總價高，較不符合目前新青安小宅市場需求，銷售較緩。
圖2 成屋銷售整理
2.預售中：
國揚已展開的預售個案共有5筆，其中包括住宅案3筆，台北市都更案「國揚吉麟」總銷16億元、台南「翡翠森林--綠光區」總銷34億元、高雄鳳山「東京都」合建案分回總銷25億元；廠辦案內湖「國揚洲際」、三重「國揚數位」分回總銷皆為34億元，當中的「國揚數位」已全數完銷。
王正怡說，「國揚洲際」即將在今年底開始分層銷售，並為2024年營收來源。其餘上述預售案則將為2025到2027年的業績，後續的營運會較2023年佳。
2024年將有三大住宅案、兩大廠辦案相繼完工，總計五大案完工量達236億元，依照占比計算約為131.1億元，但法說會中國揚表示僅可分回118.6億元，日後待向發言人釐清。(國揚法說會／揮別入帳空窗 明年手握內湖「國揚洲際」商辦銷售、營運看俏)
圖3 預售總銷及時程
二、庫存土地推案
國揚手上土地存貨有1.7萬坪，但根據法說會說法，將以都更與地主合建為主，並專注在廠辦市場。由於缺工、缺料致開發成本變動大，公司尚無法估算未來總銷金額，故不會急於推案，且適逢大選，會視明年選後市場狀況而定。
圖4 國揚庫存土地
二、股息政策
2022年時國揚EPS 1.28元，當初在考量2023年為空窗期下，並未配發股利，今年(2023)是無新案完工的空窗期，今年營收以成屋銷售為主，EPS約估0.4-0.5元，明年2024又是大案入帳年，市場預測有可能將前兩年的EPS重新再配發股利回饋股東。
圖5 股息政策
三、結論
國揚2023年前3季毛利率高達34.8%，是因為成屋銷售(成本已固定)受惠房價上漲，故抓前兩年平均毛利率約27%，粗估EPS如下圖，2024-2026年連續三年EPS有近4元的水準，若配息率60%，則至少配息2.4元，以目前股價18.6元仍有上漲空間，另外根據EPS折現模型股價理論值算出理論值為34.5元，國揚整體而言也納入個人潛力股清單。
圖5 EPS估算
2024年亦可保守將國硯刪除(4000-5000萬的豪宅難賣)，保守EPS: 4.15-0.5=3.65，若配息率60%，則至少配息2.19元。
【國揚洲際】的土地成本
2023/12/12後續有發信跟電洽發言人，根據發言人表示【國揚洲際】的土地成本就21.01+9.39=30.4億元、建築成本=17.8億元。總銷根據法說會抓68億元，故推估毛利為19.8億元(29.1%)，證實國揚集團砸18.78億 內湖買地 新聞為錯誤資訊，有時候也不能太相信新聞所轉述。
圖7 【國揚洲際】毛利率
本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock），目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊，以上分析文預估值僅供參考，仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。
