我們在荷蘭買房啦 🎉
這篇是舊文章了，但是買了房子過了一年，到目前還是蠻喜歡自己的房子的。
這邊就把網誌的文章搬來方格子，幫助一些想在荷蘭買房的人作為參考。
正文開始
過去幾個月真的是忙得不可開交，當看到臉書不斷的在爆料新聞時其實都無心追蹤，因為實在是忙到喘不過氣來。
更別說打文章了，忙起來的時候這種好習慣最容易被暫時放棄，就像是運動一樣，一忙起來就很懶得出門去運動。
而這幾個月以來最忙的一件事情，莫過於買房子了。雖然看 Youtube 上面的攻略看起來好像很簡單，但是自己實際買房才覺得其實還是有一些挑戰的。
趁著搬家告一段落，在這邊分享一下自己在阿姆斯特丹購屋的心得。
荷蘭買房的主要步驟
第一步，編列預算和選定房子
在決定買房子後，第一件事情就是決定自己想要買多少錢的房子。在荷蘭買房子的貸款比率和台灣非常不同，有一種說法是可以貸款到 100%。
舉例來說，如果薪水 €100k，銀行貸款大概可以貸到薪水的五倍左右，就是 €500k。
所以如果自己想要買的房子是在 €500k 以內，那麼是可以全額貸款的 (不像台灣可能還要準備頭期款)。
但如果想要買的房子是 €800k，那麼就是要自備頭期款 €300k 左右。
如果想知道自己可以貸多少，可以隨機找一個銀行的貸款試算，填寫資料就可以得到可貸款的金額。
上網搜尋 Netherland mortgage calculator 就可以試算貸款利率
2023 年買房其實房貸利率很不划算，可以看到現在市場上利率大概都 4.5% 左右，如果可以的話應該在台灣貸款 (~2%) 然後來荷蘭買房賺價差。
*2024 年的荷蘭房貸已經慢慢在下降，如果利率差在 2% 以內，其實沒有省多少。建議找專業的金融專家幫忙試算，財務策略請自行斟酌
另外如果是 35 歲以內首次購屋族群，買的房子在 €400k 以下的話可以享有 2% 房屋轉讓稅的優惠，算是政府鼓勵年輕人買房的政策。
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決定自己有多少錢錢之後，就可以來挑自己想要的房子囉。我自己覺得在阿姆斯特丹挑房子的話，這些項目是挑選房子時可以參考的東西，包含：
- 坪數大小，荷蘭是算平方米，換算是 3 平方米大約等於台灣的 1 坪。這邊是買多少有多少，沒有什麼公社權狀等等
- 房間數，看自己有沒有小孩，如果沒有的話 1 房兩廳其實就很夠
- 能源等級，通常不會選太低的能源等級，因為能源等級低的話冬天暖氣費會很貴
- 樓層，有小孩的話強烈建議選一樓，有聽過朋友買了二三樓，因為小孩在家裡跑常常被鄰居一直檢舉，很崩潰
- 區域，北區和東區比較便宜，南區最貴，西區大概介於中間
- 馬桶數量，這個大家可能覺得沒什麼，但是荷蘭的房子真的很少有兩個馬桶的。通常都要兩層樓或是 90 平方米以上的才會有兩個馬桶，如果家裡有四個人在排隊時真的很崩潰...
- 屋齡，其實荷蘭很多房子都是老爺爺老奶奶了，建議避開 1930 ~ 1950 的房子，因為那時候的建材有石綿
- 土地權狀，荷蘭通常有兩種，一種是擁有土地 (Own land)，另外一種是跟政府租的 (Lease)，租的話每年要再額外付給政府錢，所以通常會想要買自有地
- 面向，荷蘭人很喜歡東西向的房子，因為太陽是很珍貴的資源。南北向的也可以考慮，但是一定要看過屋內採光
- 是否有翻修，像上面講的，很多房子屋齡比較大，所以可以參考上一次翻修是什麼時候，不然以等待荷蘭水電工的效率，修起來真的會要人命
- 停車位，有些新一點的大樓會附停車位，這樣就不用另外申請停車格，車子也可以不用忍受風吹日曬
我們因為之前的家只有一個馬桶，搶廁所搶的心很累，所以在挑選房子時候堅持要兩個馬桶。
不知道為什麼，荷蘭的房子兩或三房的房子有兩個馬桶的真的非常非常稀有，所以在看房的時候我們刷掉了一堆選擇，讓我們覺得買房子怎麼這麼難。
我們從去年 12 月開始看房，一直到今年 5 月才找到預算內，一樓包含後院，又有兩個馬桶的房子。最後買在阿姆斯特丹馮德爾公園 (Vondelpark) 附近。
第二步，選擇房屋仲介和貸款仲介
荷蘭買房的話是採用競標制度的，在台灣請房仲和屋主斡旋有點不同。
荷蘭房仲主要的功能是提前知道房源和估算競標價格。另外還可以陪同看房，知道哪些房子好哪些房子可能有貓膩。
而且聽說房市在 2022 年火熱的時候，買方如果不帶房仲看房的話賣方房仲會覺得你沒有心，不想賣給你。
我們一開始看房的時候，想說可以省房仲的錢，選一個陽春版的服務。有看到一間不錯的房子，想要競標，可是因為房仲不是當地的主要品牌，所以和第一個房子失之交臂。
後來真心覺得在荷蘭如果是第一次買房的話，真心建議要找房屋仲介 (尤其是房市熱門的地段)。而且是要找那種在地深耕的房仲，可以有仲介的聯絡網，提前知道市場上有哪些房子和競標價格。
我們選擇的是 Makelaar Bert，負責我們買房的房仲叫做 Bas。不得不說他真的很厲害，出價剛好在點上。
我們最後只花比市價 (荷蘭版實價登錄) 貴 €1,000 的價格就競標到房子，幫我們省了大概 €30,000 多。覺得付了房仲 €5,000 很值得！
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在荷蘭貸款和台灣很不一樣。在台灣貸款是可以直接去找銀行。但是在荷蘭這邊通常都要透過貸款仲介，貸款仲介可以幫忙你找到合適的貸款機構，並且幫忙準備貸款所需的文件。
我雖然有接洽貸款仲介，但是只有請他幫忙解釋荷蘭如何申請貸款，需要準備哪些文件。當他提到市場上貸款利率的時候，我心裡已經有個底決定要回台灣貸款了。
反正第一次面談問問題不用錢，通常貸款仲介也是有貸款才有收費，所以對貸款流程不熟悉的人也可以當作參考。
不過如果想要從荷蘭貸款的話，有薪資證明感覺不是一件太困難的事情，收費的話大概是 €3,000 歐左右。
第三步，刷房看房的無限輪迴
在決定好預算和買房仲介後，就是開始最耗時的一個階段了，刷房看房。我們是從去年 12 月陸續開始刷房。
其實在荷蘭絕大多數的房源都會在 Funda 上面，算是獨大的房屋交易平台。
操作介面也蠻直觀的，可以在左手邊選擇自己想要的房子。像是價格、坪數、房間數、有沒有花園等等。
我們鎖定的區域
右手邊的介面可以選擇要以地圖的方式呈現還是以條列式的方式呈現，我自己是比較喜歡看地圖選房子。
不要看那些地圖上小點點好像很多，其實如果加上能源等級 C+，預算上限，2 間以上臥房 (Bedroom)，就會只剩下一些零星小點。
雖然 2023 的房市沒有 2022 火熱 (2022 會超額 10% 的競標，有些投資客甚至連房子都沒看就會出手)，但是好的標的物都會在一到兩個禮拜內就結束競標了。
那時候每天起來第一件事情就是刷房子，看有沒有新房子上架。
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一旦看到新房子，然後大概有一半的條件達標，我們就會打電話預約看房。
那時候平均一個月大概看兩間房子吧，原本以為會有很多可以看，但是其實房子釋出的速度並沒有想象中的快。
看房的時候最糾結的就是心目中完美的房子可遇不可求。
有些房子看起來很漂亮，但是實際走訪時採光不好。有些房子採光很好，但是不是一樓。有些房子採光好，又是一樓但是能源等級爆幹低。不然就是什麼都好，但是超出預算。
看了好多間房子都會覺得心中有一股遺憾，常常都會想說「阿...要是這個房子有...就完美了」。
荷蘭買房是透過競價，然後在得標後可以有 4~6 個禮拜的時間湊錢。我們為了確保可以在競標後即時湊到金額，所以提前在台灣辦理貸款。
加上那時候給自己的底線是七月租約到期以前要買到房子，所以在那期間看房子真的看得壓力蠻大的，因為很多房子其實都沒有到心目中的完美。
已經出現在市場上的房子又很猶豫要不要出手，很擔心會不會就這樣看不到喜歡的房子，最後只能隨便買一間 (開什麼玩笑，幾千萬的東西能這樣像買菜一樣隨便買嗎)，愈看愈焦慮。
第四步，競標，簽約，匯款，交屋，公證
四月開始步入春天後，更多屋主願意賣房 (天氣好，房子看起來比較漂亮)，房市慢慢回溫，陸續有一些不錯的選項出現。
在五月的某天早上我們預約參觀一間我們心儀的房子，看完後馬上就聯繫我們的房仲討論競標價。當天中午就決定競標請他開始幫忙和對方接洽，出價競標。
這是我們第三間競標的房子，因為有前面兩次失敗的經驗，其實有點忐忑。一開始還很擔心自己出的價格太低，沒想到隔天房仲就傳來好消息，說恭喜我們得標。
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得標之後就開始跑後面的交屋手續，包含簽約，預約公證處簽房屋轉讓，匯款到公證處的帳戶。
原本以為不過是簽個約而已，應該會很快。沒想到真的是荷蘭 style，什麼都要等，大家都慢慢來，所以最後整個流程大概花了一個月。
簽購屋合約的時候我的房仲有稍微解釋一下合約的事情，然後問我有沒有什麼問題。
我問了一些基本的問題，然後房仲說因為這間房子是近幾年才完全翻修的，所以基本上不太需要擔心，所以早上收到合約，晚上看過一次，當天就簽約了。
簽完約之後房仲幫忙預約公證處，要等兩個禮拜才有位子，並且要求在交屋前要把所有金額匯到公證處的帳戶。
我因為沒有從荷蘭貸款，所以整筆金額匯給公證處帳戶的時候手都在抖，想說天阿人生沒有匯過這麼大一筆錢，感覺好不真實。
如果是從荷蘭貸款的話，是在簽約後開始跑貸款的手續，所以其實通常從簽約到交屋的流程也是要跑一個月之久。
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在六月中的時候，我們順利和屋主再次碰面交屋。因為房子才剛翻修完，所以我們的房仲建議說不用做技術檢定，省了 €500。
然後因為我們省略了從荷蘭貸款的步驟，所以不需要申請房屋估值，省了 €800，算是小確幸。
交屋時屋主大概花了 30 分鐘簡單介紹一些房子內的設備，瓦斯水電的度數 (作為之後申請瓦斯水電的操考)，就轉交鑰匙給我們了。
在轉交鑰匙後，我們一行人 (其實是各自騎腳特車去) 前往公證處去簽約。
公證處非常的氣派，看起來很像歐洲貴族的家，有挑高的天花板和美輪美奐的古典裝潢，可能他們把將近 €1,500 的公證費用都花在裝潢上了吧。
比較有趣的是因為公證人宣讀合約的時候都是用荷蘭語，所以我們另外請了一個即時口譯人員幫我們翻譯成英文。
在確認合約無誤後，雙方簽名就正式完成了房屋轉讓啦，正式開始開啟了房貸人生。
荷蘭買房後記
在荷蘭買一間房子要多少錢
雖然說每個人的需求不同，但是購屋的時候會需要花的錢是可以提前計算的。
如果是首次購屋，房屋轉讓稅是 2% (如果買第二棟房子作為投資用途轉讓稅會高達 10.4%，政府很努力在打房)。
所以如果首次購屋打算入手 €500k 的房子，總金額大概會是 €520k，
- 購屋金額 €500,000
- 房屋轉讓稅 2% €10,000
- 房仲 €5,000 ~ €10,000
- 貸款仲介 €3,000
- 房屋估價和技術檢定 €1,300
- 公證處 €1,300
- 即時口譯 €300
- 其他註冊費 €600
從台灣貸款的注意事項
其實如果在荷蘭貸款買房的話手續上應該會比較輕鬆，而且少了時間上的壓力所以可以慢慢的挑選自己喜歡的房子。
如果在台灣貸款，就是要另外抓準資金的週轉，因為如果買不到房可能得同時支付房貸和在荷蘭的房租。
另外在抓預算的時候如果是從台灣準備金額，需要特別留意的是匯率。
在貸款的下來後，看到匯率在走的速度真的讓人膽戰心驚，雖然有驚無險，但是一開始沒有考慮到匯兌的風險算是小小失算。
然後在荷蘭的房貸可以抵稅，所以如果貸款利息沒有差太多的話其實比較建議在荷蘭貸款。
還有在荷蘭這邊的房仲多數沒有處理過國外貸款的購屋方式，所以在稅務或是可行性上面沒有辦法提供太多的意見。
荷蘭房價走勢和比較
其實我們在 2022 年剛到荷蘭的時候，房市正好在最高點，那時候房貸利率只有 1.5%。市場上很多買家是會以超過市場價 10% - 20% 的價格去競標的，非常的瘋狂。
雖然在 2022 年底因為升息導致房市降溫，但是到了 2023 Q1 時房市有慢慢回溫的趨勢。
房價走勢，資料來源 https://fred.stlouisfed.org/
我們買房的時候房市雖然沒有去年火熱，但是我們還是出高於屋主開出的市場價去競標。
個人覺得未來的房市應該還是看漲的，尤其是首都會不斷的有移民人口促進房市的需求。
而且在阿姆斯特丹的房價相對台北來說更平易近人。台北大安區新一點的房子可能一坪要 100 多萬，在阿姆斯特丹馮德爾公園附近的房子 (相當於台北的大安森林公園) 可能一坪 100 萬有找。
如果往阿姆斯特丹環狀高速公路 (A10 ring) 的外圍去找，那麼 €100 萬可以買到超大的透天豪宅 (六房，前後大花園，不包含花園 50+ 坪)。
還有想要補充的是，不要看什麼雞湯 Youtuber 說什麼買房子很輕鬆，只要付錢給房仲剩下就是看房當大爺就好。
那時候看了某支影片誤信謠言以為很簡單，實際上自己開始看房後才知道心理上有多折騰，很多人甚至看著看著就不買了。
買房是人生大事，雖然可能沒辦法一次就買到人生夢想中的房子，但是至少要挑一間未來看漲的房子，這樣幾年後如果想要換更好的也更容易脫手。
就像我們的房仲說的，「我希望今天幫你買到的房子，如果未來要賣也是由我幫你服務」，寧缺勿濫。
最後附上一張後院的照片曬一下自己的房子
後院落地窗完全敞開後的樣子
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