與建商談都更
1.確認與建商的合作方式?採合建、自地自建、委建、全案管理?
合建:地主出土地,建商出錢,未來蓋好的房子地主與建商分配
地主土地不需要抵押設定借款擔保確認分配比例,地主與建商分配比例各是多少
- 自地自建顧名思義自己的地自己建
- 委託建築委託他人建築
- 全案管理有專業團隊一條龍管理(整合營建發包銷售一條龍)
這三種方式全部都是用地主自己的土地去抵押設定借錢來蓋
自己出錢自己分回,但須要負擔服務費用(有聽過收總工程造價8%-10%,甚至是總銷金額2%,這部分沒有一定標準)
家人的案子是採合建
也就是不用出錢(但改建還是有相關稅費及費用負擔),土地不設定抵押貸款
未來跟建商分配房子
2.確認整合範圍?
基地是多大?走都更條例?是否可以走防災型都更(獎勵值最多可申請30%)
走危老條例?危老獎勵值目前獎勵已經大幅降低(利多減少)
都更獎勵值較多但整合範圍需較大不易整合
危老跟都更最大差別在於整合範圍還有同意比例
危老100%同意比例,基地面積無限制
都更80%同意比例可送件,基地範圍須1000平方公尺,若面積只有500平方公尺需經過都更審議會，當然相關稅費也是有點差異，都更的稅費優惠較多(之後談)
家人的案子是走都更
總結家人的案子是走都更程序，並且用合建方式跟建商分配房子。
3.目前整合狀況
詢問建商或整合人實際整合狀況,了解整個案子是否有機會成功及時程規劃
但大多數的建商會回答只剩幾戶沒簽,有八成了或者大家都簽了,
可直接詢問建商何時要送件?請建商給預估時程表
家人的案子是3000坪的都更案,問了建商同意比,目前看來尚未達八成
所以尚未送件,時間的不確定性很大
4.同意書及合建契約審閱(合建契約注意事項之後談)
不管都更或危老合建契約跟同意書
不要先簽同意書給建商,合建條件都沒談好就簽同意書是很危險的
合建契約不要簽無期限的合約,會被綁死。
5.詢問左鄰右舍大家的想法,住戶團結共同尋找最有利的方案與建商協商
但住戶不要無限上綱,建商也不會買單
提出合理公平的要求,有私心是最要不得的
通常有機會提出較好條件的
1.一樓住戶
2.頂樓加蓋住戶
3.有裝潢的住戶(會計算折舊)
這些多要求一些是合理的,但不是獅子大開口
