財政部又出手！這次換誰又要倒楣了？

本週又有一個重磅新聞，又出大事了（咦我又說了又嗎？）。

事情是這樣的，以下的新聞應該會讓很多小房蟲跳腳，好像政府又在打房了。至少皮朋哥身邊幾乎所有人一看到這個新聞都有類似的反應，多軍抱怨房市就已經在加護病房了還打？空軍拍手叫好覺得房價又要跌了！

不過關於這件事情，恐怕不管是多空又都是反應過度。以下分享一下皮朋哥個人的看法。

財政部於19日訂定發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得，其中高價住宅獲利率由17%調高到20%。

房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額，其中台北市為房地總成交金額6,000萬元或每坪單價120萬元(不含車位)，新北市總價4,000萬元或每坪單價75萬元，其餘四都及新竹縣市總價3,000萬元或每坪單價50萬元，其它縣市總價由2,000萬元調高至2,200萬元、或每坪單價35萬元。

很多人看到這麼落落長的文字就暈了。且讓皮朋哥來給個懶人包白話文。事情是這樣：

現在大家應該都對房地合一稅很熟了（或是其實也不一定？）。以下簡稱房地合一叫做新制，那甚麼是舊制？就是2016年1月1日以前取得的房地產，如果賣掉那可不是繳房地合一稅，而是以房屋評定現值乘以某百分比（每個區域不同）視為賣屋所得，然後併入個人所得在五月份時申報綜所稅。

財政部２０２５新規

讓我們舉一個例子吧，會比較好懂。假設，皮朋哥在新店區有一間105年1月1日以前取得的房子，當初取得價格無實價登錄故從缺，然後在113年7月31日出售：

修正前的舊制賣屋所得算法：

• 成交價格2,500萬
• 房屋單價80萬
• 房屋評定現值100萬，土地公告現值約400萬。
• 出售價格在4,000萬以內，認定的獲利就會是：房屋評定現值 x 44%（新店區的百分比）

所以應課稅的財產交易所得是：100萬 x 44% = 44萬。併入綜合所得稅後再依照個人所得級距（看是12%, 20%, 或是30%）來課稅。

修正後的舊制賣屋所得算法：

雖然出售總價在4,000萬以內（新北市被財政部認定的豪宅總價），但因為售出的每坪單價超過75萬，那麼依照財政部公布的算法就會是：

出售價格 x （房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)） x 20%

所以就會是2,500萬 x (100萬/(100萬+400萬)) x 20% = 100萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅後再依照個人所得級距（看是12%, 20%, 或是30%）來課稅。

所以懶人包就是，以這個案例而言，財政部不會認定你只有賺44萬，而是會認定你賺了100萬（也許你實際獲利可能是五六百萬）！然後還要併入個人所得以個人所得級距申報綜所稅！對少部分人真的會受重傷！

結論

• 這是打房嗎？

這當然不是打房。由於２０２５年的買賣移轉棟數應該會非常難看。２０２４年的買賣移轉棟數估計約為將近３６萬棟，而今年要達到３０萬棟恐怕是不太容易，少了６萬棟的買賣，可以想見房地合一稅收應該會大幅衰退，因此其實財政部搞這個其實跟打房無關，就只是覺得舊制賣屋賺太多，應該可以多繳一點稅彌補今年房地合一稅少收的損失而已。

• 誰會被影響？

由上面的規定可以看到有兩個要件：第一就是總價，第二則是單價。以新北市為例，如果賣屋總價低於4,000萬，賣出單價低於75萬，那恭喜，跟你也沒甚麼關係。不過像是小坪數高單價的中古電梯大樓，如果去年賣掉了，原本沾沾自喜可以大賺一筆繳少少的稅，現在就非常有可能變成是被影響到的標的。

• 有規避的方法？

如果中獎了，坦白說，沒有規避的方法。因為舊制的賣屋獲利，是去年賣掉之後，合併今年五月的綜所稅申報。所以買賣都已經完成了，錢拿到了，房子也過給買方了，還能怎麼避？

除非啦，去年簽約的時後有先見之明，把成交總價大幅度的灌到車位裡面，以（2,500萬@28.125坪房屋權狀含平面車位）為例：

2,500萬 = 車位250萬 + 28.125坪 x 單價80萬

2,500萬 = 車位531.25萬 + 28.125坪 x 單價70萬

這樣就避開財政部的搶錢目標了，因為單價低於75萬，總價也低於4,000萬。不過以這個案例來看，會有賣方有這樣的先見之明嗎？

• 貸款會不會被影響？房屋稅地價稅XXXX稅會不會要多繳？

很多超多人一看到『豪宅』就高潮了，以為會被央行貸款三成的限制打到；也有人以為這樣房屋稅地價稅要多繳巴拉巴拉的。

其實蠻無言的。因為什麼？完全是兩碼子事啊。Again，影響到的族群就是去年賣屋的賣方；然後這個房地產是2016年1月1日以前就取得，不適用房地合一稅的；然後還要符合財政部對每個行政區總價和單價的規定，才會被打到啦。

最後讓皮朋哥來分享一段對話：

朋友Ａ：『有夠不爽，去年被打房賣屋賣好久賣不掉。』

皮朋哥：「阿就沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價錢啊。」

朋友Ａ：『我還是賣掉了怎樣！而且賣到很不錯的價錢，又是舊制不用像你一樣繳一堆房地合一稅啦啦啦啦啦。』（做鬼臉）

皮朋哥：「恭喜捏，阿是賣多少？」（馬的炫耀個屁啊）

朋友Ａ：『賣７７萬，總獲利應該有七八百萬，今年報稅繳少少的就不管它了，幾萬塊而已隨便。』（用鼻孔看人貌）

皮朋哥：「咦？７７萬？你要不要仔細算算你到底要繳多少稅？」（挖鼻摳腳貌）

朋友Ａ：『用舊制繳財產交易所得今年五月合併綜所稅申報啊，了不起幾萬塊吧！？』

皮朋哥：「這...罰你回去看這篇文章多看幾次，你再看看你還笑不笑得出來！」（心裡憋笑）

朋友Ａ：『蛤？！這...』

皮朋哥：「沒事啦，就比之前會多繳一點，但是應該不會傷筋動骨，就可惜了你ㄍㄧㄥ那麼久賣到你想要的價錢，大概就變成白忙一場這樣吧。」

朋友Ａ：『還有救嗎？』（鐵青著臉）

皮朋哥：「沒救，你買賣移轉都去年完成了，怎麼救？命裡有時終需有，命裡無時莫強求。冥冥之中自有天意，大概這一筆真的原本就不是你能賺到的吧。」

朋友Ａ：『死政府王八蛋一天到晚只會它媽的搶錢！』

皮朋哥：「習慣就好，我以前也被搶過，只能安慰自己下次再賺回來了。加油好嗎。」

朋友Ａ：『唉！』

等到五月真的要報稅的時候，未看先猜應該新聞會報導有不少受災戶吧。

擋人錢財如殺人父母，此之謂也。