在台灣租屋是一種普遍的生活模式，但看似簡單的租賃行為，其實潛藏著不少法律風險。從欠租、毀損到提前解約或房東擅闖，租屋糾紛層出不窮。瑜珮律師將透過幾起案例，說明常見的房屋租賃糾紛，並提供具體的法律預防建議。
一、房客欠租不搬？房東不能擅自鎖門
案例：房客欠租未搬，房東私換鎖被判刑
有房東因房客積欠租金，自行更換門鎖並將房客財物留置於屋內，針對此，有法院認定其觸犯《刑法》第304條強制罪及第306條侵入住居罪，判處有期徒刑。所以提醒，就算你是屋主，未經正常程序擅入房屋仍可能構成犯罪。
預防對策：
• 房東應先寄發存證信函催告租金與搬遷。
• 房客未履行時，依法提起遷讓訴訟與強制執行。
• 絕不可擅自進屋、搬物或斷水斷電，以免觸法。
二、押金退不退？提前解約引爆爭議
案例：房客提前解約，房東扣押金被控毀損
一名婦人提前終止三年租約，房東（前環球皇后小姐）扣押金處理，但退租時發現燈泡遭拔除、馬桶阻塞，憤而提告房客毀損。
此類案例反映出「押金用途」及「提前解約責任」，若未明訂，雙方常發生認知落差。
預防對策：
• 契約中明定解約條件與違約金額。
• 退租當日雙方共同點交房屋、拍照留證。
• 押金扣除部分應具「明確修繕依據」，並提供費用明細。
三、未入住卻被追租？契約終止必須清楚紀錄
案例：學生訂房後隔天退租，四年後遭追租金
一名學生繳了訂金、拿鑰匙後第二天決定不租，依房東指示將鑰匙與合約投入信箱。四年後卻被要求支付未租住期間的租金。
針對此案法院指出，因雙方未有正式的解約文件或終止協議書，房東仍有法律請求依據。
預防對策：
• 退租時務必簽訂書面終止協議並保留副本。
• 保留通訊紀錄（如LINE、Email、存證信函）。
• 建議終止契約程序雙方當面完成並拍照紀錄。
四、擅自裝修變災難？房客有「回復原狀」義務
案例：租客擅改地板牆壁，拒修復惹糾紛
某對房客夫妻在租期內自行改裝房屋（鑽溝、吊掛器具），退租時房東要求恢復原狀與賠償修繕費用，房客拒絕引發訴訟。法院認為，依《民法》第432條，房客應回復原狀並負責相關損害。
預防對策：
• 契約內應明訂「不得裝修／改造屋況」及違約時的處理方式。
• 若雙方同意裝修，應列明範圍、責任及是否須回復原狀。
• 退租前進行「點交＋拍照」，避免日後對損害責任爭執不清。
五、非法手段逼退租客？房東斷電也可能違法
案例：房東斷水斷電驅趕欠租診所
宜蘭某診所因積欠房租，房東未經法院程序直接斷水斷電。警方雖到場，但因屬民事問題未介入。然而這種行為仍可能構成「違反契約義務」或民事不法侵害，甚至有刑事風險。
預防對策：
• 房東應循司法途徑驅離租客，切勿以非法手段迫遷。
• 權利受損時，可依「遷讓請求權」提出民事訴訟。
• 建議聘請律師評估風險與法定處理流程。
結語：不論房東或房客，懂法律、簽對約才是關鍵
從上述案例可以看出，租賃糾紛往往源於「契約不明」、「程序不清」或「溝通不良」。房東若過度強勢，容易觸法；房客若未盡責，也恐影響信用甚至面臨賠償。「租屋不是單純交鑰匙那麼簡單，而是一份法律契約的開始」，建議雙方簽訂要仔細審閱條款，必要時請律師協助喔！
