最高法院民事判決114年度台上字第551號
公寓大廈共用部分之法定空地，經分管協議由特定區權人專用，該特定區權人未依使用執照所載用途、約定方法或違反法令限制，固得請求其除去該違約或違法使用之結果，但在分管協議終止前，該特定區權人仍有使用之權利，管理負責人或管委會尚不得請求返還該法定空地。
🧱 結論先講在前面
法院說得很明：你不能只是看到「違建」就硬拆、就說人家無權占用。 這案子裡，最高法院把原本高等法院判下的「要還地、要拆屋」判決整個打掉，發回重審。為什麼？因為下面幾件事情沒搞清楚，就給人判「侵占」，這樣不行。
🧱 條列解析，法院怎麼講的：
- 公寓老早就蓋好，還沒適用現在的新法條那麼嚴。
- 案件所涉的這棟大廈是在民國71年就蓋好的，屬於《公寓大廈管理條例》公布前就存在的建物。這類老公寓，如果區權人有做「分管協議」，可以約定哪些法定空地由誰專用，甚至可以蓋東西用。
- 上訴人主張「我買的時候就這樣，還有繳回饋金」，有沒有道理？法院說要查清楚。
- 原屋主從七十幾年就開始這樣用，搭了違建還租給別人開餐廳，後來賣給現在這個上訴人。
- 上訴人說「我有承接原來的分管使用方式」，也一直付管委會1萬元回饋金。
- 法院說：你高等法院怎麼可以不去查，到底有沒有默示的分管協議？有沒有大家都知道還放著不管幾十年？
- 不能只是違建，就當作「一定非法」然後叫人家拆。要看有沒有違法用地、有沒有破壞法定用途。
- 法定空地是給車位用的沒錯，但如果有人一直用、管委會也收錢、大家也都知道，你就不能說人家絕對不可以用，直接拆。
- 要查這個違建有沒有違反都市計畫法、建築法等，不能草率判。
🧱 小提醒
法院這樣判，對你有幾個啟發：
- 🧩 如果你是區權人或買屋人，只要能證明原來就這樣用、社區大家都知道也沒反對，就有可能成立「默示分管」，管委會就不能隨便請求拆除。
- 📌 繳回饋金≠授權，但加上長期使用、他人知情、未反對，可能構成默示同意。
- ⚠️ 管委會如果要拆除或請求返還，要查清楚到底有沒有合意、有沒有違法、有沒有終止分管協議，不能一味用「違建」、「法定空地」來主張權利。
🎯 Punchline
「不是你說不准用，就真的沒得用，其他住戶及長久的事實經過說不定早就有話要講。」 法院不是只看「你有沒有建照」，而是要看「你是不是整個社區都知道還放你用」。
Q&A 三題
Q1：只要在法定空地上蓋違建，就一定要拆嗎？
👉 不一定。法院強調，若原本就有社區默示同意使用，又沒有明顯違法都市計畫或建築法，不能直接硬拆。
Q2：我繳了「回饋金」給管委會，等於合法使用空地了嗎？
👉 不完全等於。但若搭配「長期使用」、「社區知情不反對」，可能構成默示授權，法院也會參酌這些事實。
Q3：老公寓在《公寓大廈管理條例》施行前蓋好，還適用新法嗎？
👉 要看情況。法院指出，舊公寓可有分管協議，即使沒有書面，只要有默示也可能成立使用權。
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