您好，我是您在地的桃園房仲專業顧問李培智。
最近，您是否也感覺到，明明政府有「新青安」優惠，但向銀行申請房貸卻越來越難？甚至聽說預售屋交屋時，貸款下不來，搞得買賣雙方焦頭爛額？這個普遍的「房貸荒」現象，在2025年9月4日迎來了震撼性的轉折。
行政院拍板定案，被稱為「不動產放款天條」的銀行法第72-2條，將正式為「新青安」開了一扇特別的窗，其放款額度將不再計入銀行的30%上限。
這項政策像一顆震撼彈，引發市場各方激烈的討論。有人說是首購族的及時雨，有人卻痛批是為高房價火上澆油。究竟真相是什麼？這對正在看房或即將交屋的您，又會產生哪些真實的影響？今天，我將為您深入淺出地完整解析。
一、秒懂「不動產放款天條」：銀行身上的緊箍咒
要理解這次鬆綁的威力，得先認識什麼是「銀行法第72-2條」。
您可以把它想像成
銀行放款的「安全閥門」或「緊箍咒」。這條法律規定，銀行承作「住宅建築及企業建築放款」的總額，不可以超過其存款總餘額與金融債券發售額的30% 。
- 立法目的：是為了避免銀行的資金過度集中在不動產，以控制金融體系的風險。萬一房市劇烈波動，銀行才不會因為「雞蛋都放在同一個籃子裡」而倒閉 。
- 為何引發「房貸荒」：由於新青安貸款極受歡迎，承作該業務的八大公股行庫，其不動產放款水位已逼近27%-28% ，幾乎快要觸及30%的天花板。為了避免違法，銀行只好減緩、甚至暫停受理新的房貸申請，造成了市場上「有優惠，但借不到錢」的窘境。
二、政策的兩面刃：政府的「用心」與市場的「憂心」
這次「解封」的爭議點，就在於它同時帶來了機遇與風險。
【政府的用心良苦：為何非鬆綁不可？】
行政院與金管會的官方說法，主要基於兩點：
- 解決燃眉之急：為了解決大量首購族與預售屋承購戶「申貸無門」的困境，確保民眾的居住權益 。
- 風險可控：金管會主委彭金隆認為，目前新青安的需求已回歸「真實自住」，且搭配嚴格的貸後管理與稽查機制（如要求簽署自住切結書、嚴查人頭戶與轉租行為），不致引發新一波的炒房熱潮 。
【市場的深層憂心：為高房價火上澆油？】
然而，反對的聲音同樣強烈：
- 政策立場矛盾：公民團體OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言，央行才剛祭出第二戶限貸令想為市場降溫，行政院卻反向為最熱門的貸款方案「開綠燈」，政策相互矛盾，有「精神分裂」之嫌。
- 助漲房價疑慮：學者與專家普遍擔憂，釋放出更多的貸款能量，在供給沒有增加的情況下，無疑是為過熱的房市「再添一把火」，可能讓房價繼續上漲，最終受害的還是年輕購屋族。
- 法律爭議：更有法界人士質疑，銀行法是立法院三讀通過的「法律」，行政院用一紙「行政命令」就排除其適用，有「逾越法律」的憲政爭議 。
三、這對「您」的真實影響是什麼？
分析完政策，我們回到最重要的問題：這對您有什麼影響？
- 對於正在申請新青安的首購族： 短期是利多。銀行放款的壓力緩解，您申請貸款的等待時間可望縮短，因銀行額度問題而被拒貸的風險也大幅降低。
- 對於整體房市： 溫和加溫，而非暴漲。這項政策主要受惠者是「首購族」，並非全面性的資金寬鬆。對於想買第二戶、第三戶的投資者，央行的信用管制依然嚴格。因此，預計對中低總價、符合首購需求的產品交易量會有提升作用，但要引發市場全面性的暴漲，可能性較低。
- 對於金融風險： 央行仍在盯哨。央行已表明，雖然樂見此政策方向，但這並不影響他們對各銀行「自主風險管理」的要求。換言之，即使沒有30%天條，央行仍會透過其他方式，要求銀行做好壓力測試與風險控管，避免系統性風險發生。
專業顧問的總結與建議
總體來看，這次「新青安解封」，更像是一次為了緩解市場「血管栓塞」的外科手術，而非全面的「強心針」。
- 對首購族：這無疑是個好消息，讓您能更順利地取得政府提供的優惠貸款，把握購屋機會。
- 對房價：它消除了市場的不確定性，可能讓房價在短期內獲得支撐，甚至微幅上漲，但要說會引發新一輪的瘋狗浪，則言之過早。
真正的關鍵，始終在於您自身的財務規劃與購屋策略。政策是一時的，而您的還款能力與居住需求，才是長遠的。
如果您正在桃園地區看房，對於這項新政策的變化感到困惑，或想知道如何在目前的市場環境下，規劃最適合您的購屋路徑，歡迎隨時與我聯繫。我是您在地的桃園房仲專業顧問，我很樂意為您提供最即時的市場分析與專業建議，陪您在這變動的市場中，做出最穩健的決定。
文章導讀:
如果您要賣房-
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如果您想買房-
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Page Li｜李培智
Founder｜Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監｜金仲獎楷模
📌 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
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