地價稅是依各土地所有權人歸戶後之「地價總額」配合適用稅率計算而得。這篇筆記架構為：
- 地價總額
- 稅率
- 優惠稅率適用情形
- 自用住宅用地之地價稅適用條件及稅率
- 事業直接用地之地價稅適用條件及稅率
- 公共設施保留地之地價稅適用條件及稅率
- 公有土地之地價稅適用條件及稅率
提醒：因為地價稅是地方稅，因此，在歸戶、說明或其他相關計算基準時，都是以直轄市或縣（市）為範圍，在筆記過程不再贅述。
一、地價總額
地價總額的定義（土地稅法§15）
指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額；簡單說就是歸戶後土地所有權人的地價總額。
地價總額的用途
地價總額是地價稅的計徵基準。
計算地價總額的歸戶
- 原則：以土地所權人歸戶來計算
- 例外：當土地是信託財產時：
原則上是以「委託人」所有土地合併計算地價總額，但是如果信託的受益人符合下列二種情形之一，在計算地價總額時，是以「受益人」所有土地合併計算地價總額
- 受益人為非委託人，且受益人已確定並享有全部信託利益
- 受益人為非委託人，委託人未保留變更受益人之權利
延伸整理：信託財產的地價稅
一、受託人為納稅義務人
二、「地價總額」計算
1. 原則：以「委託人」所有土地合併計算地價總額
2. 例外：以「受益人」所有土地合併計算地價總（符合下列情形之一者）
(1) 受益人為非委託人，且受益人已確定並享有全部信託利益
(2) 受益人為非委託人，委託人未保留變更受益人之權利
二、 稅率（未適用特殊稅率時）
基本稅率10‰，累進稅率為15‰、25‰、35‰、45‰及55‰
累進起點地價
- 累進起點地價如何計算：七公畝土地的平均地價。
- 計算平均地價時，不是全部土地都列入計算行列，「工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地」這些土地就排除在外。
基本稅率：10‰
累進課徵
- 超過「累進起點地價」的部分，採累進課徵
- 累進稅率（適用下列累進稅率的部分，都是「超過部分」，並非達到這個地價就全部以這個累進稅率課徵）
1. 超過未達五倍者：15‰
2. 超過五倍至十倍者：25‰
3. 超過十倍至十五倍者：35‰
4. 超過十五倍至二十倍者：45‰
5. 超過二十倍以上者：55‰
❓在計算累進起點地價時，為何要排除這些土地呢？（純屬個人推論）
應該是為了排除干擾，讓計算出來的累進起點地價更能反映一般地價水準。
1. 工業用地、礦業用地：
受到特定產業需求、地理位置、資源蘊藏量等高度專業和個別因素影響，與一般住宅、商業或混合使用土地的市場機制差異很大
2. 農業用地：
農地價值主要取決於農業生產力、農產品價格、以及政府對農業的政策等，而非一般房地產市場的供需
3. 免稅土地：將其列入以課稅為目的的平均地價計算範圍沒有實質意義
計算案例
累進起點地價：8,000,000 元（5倍為40,000,000 元；10倍為80,000,000 元）
歸戶後陳先生的地價總額：70,000,000 元，代表最高累進稅率落在超過五倍至十倍者（25‰）
- 陳先生應繳納131萬元的地價稅（80,000+480,000+750,000）
- 適用基本稅率的部分：8,000,000 元 8,000,000*10‰=80,000
- 適用15‰累進稅率部分 (40,000,000-8,000,000)*15‰=480,000
- 適用25‰累進稅率的部分 (70,000,000-40,000,000)*25‰=750,000
三、各種優惠稅率適用情形
(一)自用住宅用地
自用住宅用地定義（土地稅法§9）：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
一定面積下，自用住宅、國民住宅、勞工宿舍2‰計算；有一處為限的相關限制。
適用條件
- 自用住宅用地
- 國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍（自動工興建或取得土地所有權之日起即可適用）
適用面積：都市土地未超過3公畝；非都市土地未超過7公畝
適用稅率：2‰
一處為限：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅的時候，以一處為限
(二)事業直接用地
事業直接用地且依計畫使用者10‰
適用條件
供下列事業直接使用的土地可以依事業直接用地地價稅率10‰計徵地價稅，但如果未按目的事業主管機關核定規劃使用時，就不適用；意即，未依核定計畫使用，就不能使用這個優惠的稅率了。
- 工業用地、礦業用地
- 私立公園、動物園、體育場所用地
- 寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地
- 經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地
- 其他經行政院核定之土地
適用面積：無適用面積的限制
適用稅率：10‰
其他細項規定：
- 經政府核准有案，直接供工廠使用之土地，即便是在非工業區設立之工廠，也給予同等的優惠，以10‰計徵地價稅。（土地稅法§18第2項）
- 適用事業直接用地地價稅率10‰計徵地價稅之土地，如果符合土地稅法第6條減免規定，依第6條規定減免。（土地稅法§18第3項）
(三)公共設施保留地
建築使用情況下，原則6‰，自用2‰；未使用且隔離者免徵
1. 保留期間仍為建築使用
(1) 符合自用住宅相關規定：按2‰計徵
(2) 未符合自用住宅相關規定：按6‰計徵
2. 未作任何使用並與使用中之土地隔離者：免徵
(四)公有土地
原則10‰，供公共使用時免徵
原則：按基本稅率（10‰）計徵
例外：供公共使用者，免徵
