不少購屋糾紛，都發生在「已經簽約、卻還沒過戶」的灰色地帶。
實務上常見的狀況是：買方已與賣方簽訂房屋買賣契約，但尚未完成所有權移轉登記，賣方卻又將同一房屋賣給第三人，並完成登記。
這種情形在法律上稱為「一屋二賣」，不僅涉及契約責任，也常與交屋前天災（如地震）風險分配問題交織，引發高度爭議。本文將一次說清楚：一屋二賣的法律效果、賣方責任，以及交屋前房屋受損時該由誰負責。
什麼是一屋二賣？為什麼先買的人拿不到房子？
一、債權相對性與物權登記主義
一屋二賣，係指賣方先後與兩名買家就同一房屋成立買賣契約，並將所有權登記給後面的買家。
在我國法制下：
- 不動產所有權以登記為生效要件
- 先買的買家僅取得「請求移轉所有權的債權」
- 後買的買家完成登記後，取得完整所有權
因此，即使先買的買家「先簽約」，也不能僅憑契約對抗已完成登記的後面買的買家，這正是債權相對性與債權平等性的具體表現。
遇到一屋二賣，賣方要負什麼法律責任？
債務不履行責任
當賣方已將房屋所有權登記給後手買家，對前手買家而言，賣方已無法履行移轉所有權的義務，構成給付不能。
前手買家可依法主張：
- 損害賠償
依《民法》第226條第1項，請求所受損害及所失利益。 - 解除契約並請求返還價金
依《民法》第256條解除買賣契約，並請求返還已支付的價金。 - 不得直接向後買的買家請求返還房屋
原則上，先買的買家不得對後買的買家主張任何權利，除非能證明後買的買賣屬於串串通、故意的行為。
還沒交屋就遇到地震怎麼辦?
在尚未交屋前，房屋的管理、使用、支配權仍屬於賣方，風險原則上亦由賣方負擔。
依實務見解（最高法院82年度台上字第291號判決），即便地震屬不可歸責於賣方之天災，仍須區分房屋是否可修復：
房屋可修復之情形
- 賣方仍負有交付「無瑕疵房屋」之義務
- 賣方應負物之瑕疵擔保責任，負責修繕
- 修繕完成前，買方得拒絕支付價金
- 買方亦得請求減少價金（依鑑價結果調整）
房屋已毀損不能修復之情形
- 依《民法》第225條，賣方免除給付責任
- 依《民法》第266條第1項，買方免為對待給付（無須支付價金）
- 若買方已支付價金，得依《民法》第179條以不當得利規定請求返還
- 雙方均不負損害賠償責任
買房簽約訂要小心
寫這篇文章時，心裡其實是沉重的。對多數人而言，買房往往是一輩子最大的投資，也承載著對人生下一階段的期待。但法律世界很現實：只要程序上出了一點漏洞，像是一屋二賣、預告登記沒做、交屋前房屋損壞責任不清…最後承擔風險的，往往是資訊比較少的一方。
法律不是要嚇人，而是提醒我們：保障權益，永遠要比事情發生後補救來得重要。買房之前，多問一句、多確認一步、把契約與登記流程弄清楚，很多爭議其實都能避免。如果真的遇到問題，也別一肩扛下，適時請教專業，才能在理性與感性之間，守住屬於自己的安心生活。
