其實那天我在一個比較空閒的場合，和一位同事分享過去的一些經驗。其中一部分是投資股票、美股選擇權的經驗，另一部分則是投資房地產的經驗。
談到房地產的部分，主要重點是如何利用槓桿。舉例來說，如果房子的總價是一千萬，我準備兩百萬本金作為自有資金，再向銀行借八百萬貸款。房地產貸款利率通常較低，而且年限較長，因此負擔相對可控。
假設八百萬貸款按本利攤還，每個月的還款金額大約是四萬元。而我投入的兩百萬自有資金，就是作為投機款使用。在這個過程中，我們會思考如何讓房子產生更大的效應。例如，如果投入裝修費約 80 到 100 萬，把房子改造成兩房一廳，每間租金假設 2 萬 6，兩間總共租金收入約 5 萬 2。扣掉每月 4 萬的貸款，剩下的 1 萬元就是每月現金流。
這樣的操作不僅能產生現金流，還可以從中獲得房產價差，整體投資回報率也相對可觀。
聽起來現在每月總共有約一萬二千元的被動收入，但我們需要考慮另一個重要的點。
首先，我投入了兩百萬本金，再加上額外的裝修費約 80 到 100 萬，假設取上限 100 萬，總共投入 300 萬。這筆投入還會產生利息和相關成本，而這些在之前的計算中沒有算進去。
另外，如果你希望完全被動式管理，還需要有人代為處理貸款，同時可能涉及協調房客、樓上樓下鄰居，以及其他綜合因素。這些都是隱形成本，若將其計入，實際的回報可能就沒那麼划算。換句話說，你投入大額資金，換來的現金流相對有限，這也呼應我之前在房地產課程聽到的概念：收租的本質往往是「大錢換小錢」。
再者，即便你持續持有房產，未來可能會有房價上漲帶來的資本利得，但通常需要相當長的時間才能顯現。這類長期資本利得並不是一兩年或兩三年就能看到明顯收益，往往至少需要五到十年以上才能真正產生效果。因此，在衡量房地產投資回報時，必須考慮長期的價差與現金流，才能做出合理評估。
假設採用寬限期，而不是本利攤還的方式，那會出現明顯的差距。以八百萬貸款為例，如果寬限期每月支付一萬六，租金收入仍然是五萬二，扣掉一萬六的貸款，剩下三萬六的現金流。這就形成了一個從寬限期中創造現金流的模式。
不過長期來看，這種模式的現金流仍有限。我觀察到財務顧問大致分為兩派：
- 一派是利用寬限期來維持現金流，但本金還得延後支付。
- 另一派則是從一開始就還本金，本金還完後現金流會變得很大。
這兩種方式各有價值，沒有絕對對錯，只是不同思路的選擇。
無論是拿到每月一萬二，還是三萬六的現金流，對改變命運來說都有限。我認為，要真正提升現金流，需要更大的規模。更大的規模意味著重複同樣的操作：投入兩百萬本金，再加上八十到一百萬裝修費，完成後創造現金流模式，然後重複這個流程。
另外，市面上也有「包租代管」的模式：投資者簽長約租下房產，並轉租給其他人。這種模式不需持有房產，啟動本金較低，大約三到五十萬即可。透過長約可以創造更高的租金收益，但操作方式與傳統購買房產有所不同。
綜合觀察，我的理解是：房地產投資在達到一定規模後，操作流程會相對順暢，現金流也更穩定。方法有很多，重點是選擇最適合自己目標和資金規模的模式。
最後，其實很簡單：找到你能做的事情，去實踐，並在過程中累積經驗。無論你對哪個領域有興趣——創業、職場、投資、股票或房地產——都可以。重點是找到自己有興趣的領域，累積經驗、提升能力，並清楚地邁向下一步。我認為這樣的節奏（tempo）比較正確。
生命本身充滿流動與變化，因此沒有必要在某一個領域死守。重點是找到符合自己價值觀與節奏的方式去行動。當然，如果想規模化操作房地產，純粹持有房產的模式有其難度；而包租代管模式也需要注意一些細節與風險，避免投入資金後沒有任何效應或價值。
我快速整理一下自己的價值觀：
不離職的創業模式
- 保留上班收入，同時進行創業或業務活動。
- 藉由創業累積能力，一步步經營自己的事業，帶來穩定收益。
投資ETF
- 當有額外資金時，開始投入ETF，標的可以是美股（標普500）或台股（0050）。
- 原則是越簡單越好：不要使用槓桿或融資，採取定期定額或彈性定額投資。
長期房地產持有
- 當事業與ETF投資規模達到一定程度、心有餘力後，再將資金轉入房地產。
- 以長期持有並收租金的方式，創造穩定現金流。
我認為，這是一個比較適合自己的節奏，也是我目前經驗下覺得可行的方式。透過文字記錄下來，能讓思路更清楚，也方便後續回顧與調整。
