【都市更新—增加容積率有助於都更嗎?】

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如果香菸20支不夠分,那麼改個包裝換成30支,不就好了?
理論上能分的東西變多了,若按照固定比例分配,當然分到的就變多了,例如五五對分,原本各分得10支,變成分得15支,因此增加容積率照理說,都更應該會更好推動才是。事實上卻不是這樣,增加容積率,表面上看起來是餅變大了,但對部分屋主而言,是”我的”餅變大了,所以”我”分回的坪數要更多才行,例如原本談五五,因為”我的”容積增加了,所以我要分六成,變成屋主分18支,建商分12支,要到你想逃的狀況依然沒變,反而造成一種期待…只要都更很難推,也許以後政府會修改法令,條件會更好。
有人會說,對建商而言,原本分10支,現在可以分12支,也是變多啊,有啥不好的?我們來算一算啊,原本分回10支,負擔20支的成本,等於1支扛2支,現在分回12支,卻要負擔30支的成本,等於1支要扛2.5支的成本,成本變高了,反而必須提高房價才能維持原本的利潤率,提高容積率或是容積獎勵,只像是飲鴆止渴,非是全民之福!
當然,上述是一種假設,實際的狀況也許不是所有屋主都會這樣要求,不必然會發生增加容積率反而造成房價上漲的怪現狀,但架不住10個屋主裡面有一兩個,條件要得多或是想要再等等,能不能整合成功,只能看街坊鄰居的緣分。
回到都市計畫,建築容積是來自公共設施,例如道路、公園、學校等,打造出人類居住的生活環境,考量都市成長與發展,所能乘載的人口密度,目的在於維持生活品質。2019年行政院主計總處的調查顯示,家庭擁有自宅的比率(住宅自有率)達84.7%,當然,這個數字講的是家庭,不是每個人,沒有自己房子的人很多,但要說沒有房子住的人,應該是很少,是不是可以理解為,目前的容積量其實是足夠的,特別是我們還面對少子化的問題。
換個角度,當舊車壞掉想換新車,應該不太有人會考慮有沒有補助吧?而如果房子老舊到不堪居住,是否我們會因為沒有容積獎勵,便不願意重新改建?那麼以容積獎勵作為鼓勵國民提早改建,以獲得安全的住居,其實可以算是一項德政,但以再增加容積率來滿足那些舊車換新車,不想花錢還要換賓士車的,坦白說,我無法苟同。
另就我對政策的長期觀察,內政部於100年6月30日發布修正「建築技術規則」建築設計施工編第59條之2,廢止84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用的措施,自102年1月1日起取消停車獎勵;原本容積獎勵無上限,內政部於103年1月1日起實施都市更新地區之獎勵上限為50%,其他地區之獎勵上限為20%;為維護消費者權益,減少建物虛坪買賣及交易計價爭議,內政部於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條,取消「屋簷」及「雨遮」登記,針對107年1月1日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪。增加容積率的可能性,以及可以取得容積獎勵的方式,似乎慢慢減少。
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