社區規約可否禁止住戶經營或出租給餐飲業、小吃店？

A為社區大樓其中一戶店面的區分所有權人，A將其店面對外出租，有小吃店業者願意承租，雙方簽訂租約後，該社區大樓管理委員會表示本社區規約已經約定「住戶不得在大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業」，這是為了保護社區住戶的生活品質，所以大樓管理委員會禁止小吃店業者營業，業者無法做生意，因此拒絕向A支付租金。 A能不能主張此規約約定無效呢？

規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，為公寓大廈管理條例第3條第12款所明定。

規約是以區分所有權人會議之決議，由多數區分所有權人形成集合之意思表示而成立，乃具公寓大廈全體區分所有權人間「私權、團體契約」之自治規章性質，依團體法制原理，當得拘束公寓大廈內全體區分所有權人與住戶。然而，如規約之內容有違背強行規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用之情形，約定自屬無效。區分所有權人或住戶亦具確認利益，得提起確認規約無效之訴訟，保護私法上之權益。

如果，查詢該店面所座落之土地，經營餐飲業、小吃店符合都市計畫、土地使用分區管制等相關規定，案例中的規約所保護的住戶公共利益，未顯然大於A個人的財產利益，應屬於違反公序良俗，構成權利濫用，該規約約定無效。

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實務見解：

按人民之財產權應予保障，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，不得以法律加以限制。此觀憲法第15條、第23條規定自明。又人民營業之自由為憲法上工作權及財產權所保障，是有關營業許可之條件，營業應遵守之義務及違反義務應受之制裁，依憲法第23條規定，均應以法律定之，其內容更須符合該條規定之要件。再依公寓大廈管理條例第4條第1項、第15條第1項之規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。而所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（同條例第3條第12款參照）。是除有符合憲法第23條之法律明文者外，不得任意限制公寓大廈專有部分之使用、收益及處分權，而規約對於區分所有權人專有部分利用之限制，是否符合同條例第5條所定區分所有權人利用專有部分不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之情事，固應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等節權衡比較，但仍不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定。蓋土地使用分區管制及建築物使用限制，乃為主管機關綜合考量改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，及實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻等目的所訂定（都市計畫法第1條、建築法第1條參照），而具有更高之公益性，是規約內容如與前揭法令有抵觸，自難認其合於公共秩序或屬正當權利之行使，依民法第72條、第148條第1項之規定，應屬無效。(臺灣高等法院108年度重上字第644號民事判決參照)。