大樓約定專用的所有人蓋違建，其他住戶是否可以請求拆除返還約定專用呢？

甲向乙購買某大樓頂樓，該頂樓原本是乙向建商所購買，乙和建商的買賣契約並約定頂樓平台在合理使用範圍內供乙住戶專門使用，後來亦記載於社區的規約之中，建商交屋後，乙在頂樓造景空中花園，並開放給其他住戶休息、欣賞。 但乙將頂樓賣給甲後，甲主張自己有頂樓平台的專用權，阻擋其他住戶進出，並擅自僱工建立一小屋，想作為個人的貴賓招待所，引發其他住戶不滿，因此對甲提告，請求甲拆除小屋並返還頂樓平台予住戶全體，是否有理由呢？

說明： 頂樓平台雖為區分所有建築物的共有部分，但非屬於公寓大廈管理條例第7條不得約定專用部分，所以可經由規約約定，由區分所有權人專門使用，但是此約定專用，仍然必須維持既有共有物的合法性。 案例中的甲，在約定專用的頂樓平台蓋小屋，已影響大樓結構安全和景觀，其他住戶可請求拆除，但在規約修正約定專用之約定前，頂樓平台仍屬於甲的約定專用部分，不可以請求返還頂樓平台給全體住戶。

提醒！ 有規約、大樓約定專用，或是住戶使用公共空間等問題，可能還設計到區分所有權人當初與建商間之買賣契約之約定，還有約定專用是否合法，建議有相關問題，可向專業律師諮詢。

實務見解：

區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法。系爭建物樓頂原建築設計係屬平台，維持平台之原狀，依其性質及構造而為使用，始得謂本於共有物本來之用法（最高法院82年度台上字第1802號、105年度台上字第937號判決意旨參照）。

物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院92年度台上字第41號判決意旨參照）。

按公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地（最高法院103年度台上字第2247號判決意旨參照）。