共有物所有人可以單獨出租土地嗎？出租後還可以請求承租人拆屋還地嗎？
閱讀時間約 2 分鐘
甲為A地共有人之一，A地共有人數眾多，共有人並建立有房屋使用，因甲為A地所有權權利範圍最大的共有人，對其他共有人占地建屋感到不滿，於是要求其他共有人需給付租金給甲，並以拆屋還地作為要脅，共有人乙為求自身老家別被拆，於是也同意給付租金，但幾年後，甲要調漲租金為原本的5倍，乙不同意甲的調漲，甲因此提起訴訟稱乙無權占有A地、要求乙拆屋還地，甲的請求是否合法呢？
甲是否有權出租土地給乙？
雖依民法第818條之規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」但須注意此條記載為共有人之使用收益之權在「應有部分的範圍內」，而各共有人的應有部分在共有物全部，所以甲除非得到其他共有人的同意，不然甲無權出租A地給乙，但不妨害甲與乙之間租賃契約的成立，只是甲會有租賃物瑕疵擔保責任的問題。
租賃契約是否以書面為必要？
租賃契約不以書面為必要，只要雙方對租賃物、租金達成合意即可成立租賃契約，在本案中，甲乙間雖然只是口頭約定，也成立租賃契約。
甲請求乙拆屋還地是否合法？
不合法，甲既將A地出租給乙，縱使此出租不合法，但乙對甲而言就有A地的使用權源(租賃契約關係)，甲不得主張乙無權占有A地請求拆屋還地，違反誠信原則並構成權利濫用。
提醒！
租賃與共有物的法律問題多，像是本篇文章中的案例，還涉及到不定期租賃契約、共有物管理、處分等問題，建議遇到租賃及共有物糾紛，可找專業律師諮詢。
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實務見解：
按出租人應以合於所約定使用收益，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查，兩造就系爭土地確有租賃法律關係，依上開規定，其即有上開提供並保持租賃物供上訴人使用之義務，惟被上訴人主張上訴人就系爭土地使用，未與其他共有人全體成立分管契約，依修正前民法第820條第1項規定，係無權占有，其為全體共有人利益，依民法第821條、第767條中段為請求，固非無據，然被上訴人仍對上訴人負有上開提供及維持租賃標的物之義務，其提起本件訴訟，顯與該義務違背，顯然違背誠信原則，被上訴人有以損害上訴人為其主要目的，足認上訴人抗辯實屬可採。從而，依首揭說明，被上訴人請求核屬違反民法第148條所定之誠信原則及以損害他人為主要目的，屬權利濫用，則其依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人拆除系爭建物及返還占用之A、B部分土地，核非正當，不能准許。（參照臺灣高等法院109年度重上字第910號民事判決）
按出租人應以合於所約定使用收益，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查，兩造就系爭土地確有租賃法律關係，依上開規定，其即有上開提供並保持租賃物供上訴人使用之義務，惟被上訴人主張上訴人就系爭土地使用，未與其他共有人全體成立分管契約，依修正前民法第820條第1項規定，係無權占有，其為全體共有人利益，依民法第821條、第767條中段為請求，固非無據，然被上訴人仍對上訴人負有上開提供及維持租賃標的物之義務，其提起本件訴訟，顯與該義務違背，顯然違背誠信原則，被上訴人有以損害上訴人為其主要目的，足認上訴人抗辯實屬可採。從而，依首揭說明，被上訴人請求核屬違反民法第148條所定之誠信原則及以損害他人為主要目的，屬權利濫用，則其依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人拆除系爭建物及返還占用之A、B部分土地，核非正當，不能准許。（參照臺灣高等法院109年度重上字第910號民事判決）
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張先生在租用的土地上建造了一棟房屋，並將該房屋出售給李小姐，房屋買賣完成後，土地所有人王先生認為原租賃契約是租給張先生而非李小姐，因此要求李小姐拆屋還地。李小姐則認為，根據民法第426條之1，租賃契約應對她繼續有效。那法院是如何認定的呢？
所在編章︰
第三編 物權＼第二章 所有權＼第四節 共有（§817~831）
立法沿革︰
18.11.30制定公布→98.01.23修正公布
民法第818條（共有人之使用收益權）（98.01.23修正公布）
各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
理由
所在編章︰
第三編 物權＼第二章 所有權＼第四節 共有（§817~831）
立法沿革︰
18.11.30制定公布(後續尚無修正)
民法第821條（共有人對於第三人之權利）（18.11.30制定公布）
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全
所在編章︰
第三編 物權＼第二章 所有權＼第四節 共有（§817~831）
立法沿革︰
18.11.30制定公布→98.01.23修正公布
民法第823條（共有物之分割及其限制）（98.01.23修正公布）
Ⅰ各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約
所在編章︰
第三編 物權＼第二章 所有權＼第四節 共有（§817~831）
立法沿革︰
98.01.23增訂公布(後續尚無修正)
民法第826條之1（共有物讓與之責任）（98.01.23增訂公布）
Ⅰ不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決
所在編章︰
第三編 物權＼第三章 地上權＼第一節 普通地上權（§832~841）
立法沿革︰
99.02.03增訂公布(後續尚無修正)
民法第836條之1 （土地所有權之讓與）（99.02.03增訂公布）
土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。
理由：
一、本條新增
所在編章︰
第三編 物權＼第三章 地上權＼第二節 區分地上權（§841之1~841之6）
立法沿革︰
99.02.03增訂公布(後續尚無修正)
民法第841條之5（權利行使之設定）（99.02.03增訂公布）
同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行使，
貳、申論題（70分）
一、甲將其所有之A地，設定抵押權予債權人乙。
（一）其後甲在A地上興建B屋。甲再將B屋（不包含A地）移轉予丙。
（二）其後甲將A地設定地上權予丙，丙在A地上興建B屋。
（三）其後甲將A地出售並移轉予丙，两在自己所有之A地上興建B屋。問：在上述各種情形中，若甲對乙之
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共有人間互為買賣應有部分，他共有人並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
例子：
甲、乙、丙共有Ａ地，應有部分各3分之1，甲出賣其應有部分3分之1給乙，丙並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
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理由
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