實價登錄造假? 用四分位數法吧！

實價登錄是一種房地產交易的公開資訊登記制度，旨在確保不動產交易的價格真實、透明。然而，有些不肖之徒可能會嘗試使用各種方法來造假，Google一下就知道有多少種造假的方法了，但多數的登錄應該都還是真實的，畢竟不是每個人都是膽敢冒偽造文書罪被起訴、判刑的不法之徒，但是千萬不要認為只要買賣雙方約定好不說，就不會被發現，事實上，只要了解(預售)房屋興建及銷售慣例、配合實價登錄資料、比對謄本資料，或是稅捐機關的助攻，某些情形還是可以發現有偽造文書的犯罪行為，真的是「若要人不知，除非己莫為」，以下分享筆者承辦法律事務過程中的一些發現，至於如何不受這些少數不實價格的影響呢？四分位數法或許是個可以參考的計算方法。

造假或欺瞞方法被抓包的情形：

一、稅捐機關查稅助攻，發現的退回高額買賣價款：
有一定資產的人過世後，有些死者會被稅捐機關回溯查詢其生前的資金往來記錄，如果發現有大筆或高額款項支用，就可能被稅捐機關依據稅捐稽徵法第30條：「稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之調查人員，為調查課稅資料，得向有關機關、團體或個人進行調查，要求提示帳簿、文據或其他有關文件，或通知納稅義務人，到達其辦公處所備詢，被調查者不得拒絕。」要求說明，又同法第46條規定：「拒絕稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之調查人員調查，或拒不提示有關課稅資料、文件者，處新臺幣三千元以上三萬元以下罰鍰。」拒絕者會被裁處罰鍰，筆者承辦的案例中，就發生被繼承人生前匯付大筆款項給建設公司，家人都不知情，突然收受稅捐機關要求配合說明才知悉，調查後發現沒有登記不動產的所有權，並據此查出不動產所有權竟登記在第三人名下，且建設公司還退款將近20%給第三人。

二、繼承不動產後出售共有土地，賣方與地政士的不實登記：

有土斯有財是華人的金科玉律，被繼承人死亡後經常都會遺留不動產，並進而變成繼承共有的狀態，往往該等不動產均在遠方，為免舟車勞頓，繼承人間通常是委託繼承人其中一人代為辦理繼承後出售，反正有分到受託人所計算的金額就好，有時繼承人間不會太認真了解中間買賣的價金及實價登錄金額，但法律紛爭就是這樣發生的，不久之後，其他繼承人上實價登錄網站查詢後發現當年出售的價格竟然是數倍之多，認為當年受託人沒有實情以告，有侵占嫌疑，一狀告進法院了，查了半天，才知道是賣方跟委託的地政士刻意登載高額的買賣價格，或許是為了營造讓下一手買方覺得所有權人降價求售，但總之不是受託人侵占款項。

三、虛假製造修繕賠償事宜及文書：

買方透過中人向賣方接洽，欲承購賣方出租收益中的不動產，雙方議定金額過程中，買方表示同意賣方的出價，但也希望賣方可以配合以加價2成的金額作為買賣契約中的價金，同時另行簽訂一份房屋漏水修繕損賠文件，而賠償折價的金額就是該加價2成的金額，但房子明明沒漏水，且還有承租人在使用中，買方甚至向賣方表示這樣的方式也經過其他律師表示沒有違法、以前這樣做過很多次云云，殊難令筆者想像竟然有專業人士也配合參與其中。

四、刻意隱匿或無意漏附最新成交資料：

刻意隱匿或無意遺漏附近地區、類似不動產的最新成交資料方式早已是廣為人知的不當促銷行為，沒想到筆者看屋時也發生類似情形，在仲介提供鄰近地區、類似不動產的交易資訊後，筆者看到最新的一筆資料距離看屋的時間已經非常接近，心想應該不會有更新的，便沒有自己上實價登錄網站查詢，某日心血來潮，想再看看該類似不動產的行情時，赫然發現竟然有一筆早就登錄但成交價低約1成的交易案件，卻沒有在之前仲介提供的資料中，經電詢仲介後，仲介表示：「抱歉，漏提供了」。

五、自認?(非法律定義的自認)：

討論不動產案件時，難免閒聊提及不動產標的的買受或出賣的原因、價格、行情、周遭環境等，記得筆者曾經不經意地詢問對方以目前的出價價格，低於當年購買的實價登錄價格，明顯是賠錢出售，既然不缺錢，為何要出賣呢?當年到底是買多少錢?只見對方尷尬的說：「這不方便說」。

四分位數法

實價登錄的交易資訊是真是假，雖然外界不容易察知，但光從筆者上述辦案過程中的發現，可知完全根據實價登錄的價格做參考，有可能有意或無意地被誤導，如果實在無法判斷什麼才是市場價格，那就參考一下統計學上的四分位數法吧，四分位數是指將所有數值由小到大排列並分成四等份，第一四分位數是由小到大排列後第25%的數字；第二四分位數是由小到大排列後第50%的數字；第三四分位數是由小到大排列後第75%的數字，也就是取數值中段的50%作為不動產交易的參考價格，如此可以避免受到偏低或偏高的價格的影響，自己心中也有定見，不受話術的影響，否則就像新聞所說，聽從房仲建議出價730萬成交，遇到鄰居才知道屋主說600萬就賣。

結論

實價登錄是確保房地產交易公平和透明的重要機制，而凡造假就有可能被發現，不僅違法，還可能導致法律處罰和財務損失。因此，參與不動產交易的各方應遵守法律規定，避免使用不正當手段來造假或逃避稅負，買方在參考實價登錄資料時，可以四分位法作為自己內心的真實價格或參考價格，才比較不會受偏高、偏低，或少數不實價格的影響。