房仲不實廣告引發房地產交易悲劇：一樓店鋪的法定停車位爭議案例深入解析

你是否曾遇到不實廣告的陷阱，讓你在房地產交易中蒙受巨大損失？讓我們一探究竟，深入解析一宗一樓店鋪的法定停車位爭議案例，揭開這場悲劇的面紗，以及如何避免陷入相同困境。

案例揭秘：台灣高院110上字第1054號

出售標的： 大樓的一樓店面

案件說明：原告是Ａ和Ｂ，在2019年4月以1,930萬元的價格買下了被告Ｃ擁有的新北市的一處不動產，包括一棟位於新北市○○區的房屋和相應土地。原告的目的是希望將這處房產用作Ａ的牙醫診所。

交易完成後，Ａ在申請診所的施工許可時，發現房屋的竣工圖上標有一個法定停車位。這個發現讓他感到困擾，因為他原本計劃將整個房屋用於診所，但這個法定停車位的存在讓他無法全部使用。於是，原告於2019年12月15日委託律師通知被告處理這個問題，但被告拒絕補正。

原告主張被告在交易時未揭露房屋內有法定停車位的事實，並認為這是房屋存在瑕疵的表現。他們認為這是一種違反買賣契約的行為，依據民法第359條，原告提起訴訟，要求減少房價和返還相應的金額。

被告辯稱房屋的使用類別是「店舖」，而且之前也有其他商業使用，包括診所。被告堅稱房屋的法定停車位並非瑕疵，並且原告在購屋後遲至2019年12月15日才提出異議，並未履行檢查通知的義務。此外，被告表示，原告取消法定停車位是為了自行申請取消，與買賣契約無關。

法院最終判決支持原告的主張，認定被告未揭露法定停車位是房屋存在瑕疵的表現，根據法律規定，被告應支付原告減少的價金，即123萬6,800元。判決中還指出，原告已繳納代金取消法定停車位，並補充要求被告支付的金額。

爭議點： 賣方聲稱店鋪不知有法定停車位，買方欲開牙醫診所。

法院的意見：

1. 不實廣告致瑕疵： 法院認為，買賣契約成立時，建物已存在法定停車位，但賣方卻完全不知情，成為物之瑕疵。這一瑕疵直接影響了買方對店面的合理使用。
2. 巨額賠償： 一審判賠247萬，二審更判賠348萬，主要是由於法定停車位所帶來的價值減損。
3. 賣方敗訴的關鍵： 賣方無法提供合理的解釋，簽約時未告知法定停車位的存在，完全不知情。

案情分析：

在這宗案件中，賣方因未事先了解建物的實際情況，導致不知道法定停車位的存在而敗訴。相對的，另一宗案件中『台中地院110訴字2557號(112.4.12宣判)』，賣方在簽約前已有口頭告知，提供建物測量成果圖並在契約書上清楚記載，最終成功勝訴。

結語與建議：

血淋淋的教訓： 不實廣告可能導致巨額賠償，影響整體交易價值。

實用建議：

1. 精審文件： 出售店面前仔細檢查所有文件（最好要調取使照，至少要調取建物測量成果圖，若有停車空間註記，要特別標示），確保所有法定停車位的相關信息被準確記載，避免未來的法律風險。
2. 口頭告知與書面確認： 口頭告知雖重要，但最好能夠有相應的書面紀錄，確保信息清晰可追溯。
3. 買賣契約明確記載： 在買賣契約書上清楚記載有關停車空間的信息，避免後續爭議。
4. 解決方案說明： 如果店面使用有特殊要求，提前告知買方並提供可能的解決方案，維護雙方的利益。

這宗案例教訓深刻，提醒我們在房地產交易中謹慎行事，確保所有相關信息清晰明確，避免不實廣告成為交易路上的巨大絆腳石。請謹記這些建議，保護自己的權益，避免因不實廣告而遭受百萬損失。