房東要進行危老重建，可以提前終止租約?

客戶承租仁愛路一棟3層樓建物經營咖啡廳，房東因為要與隔壁鄰房一起進行危險及老舊建物重建，想要提前終止租約，因為客戶已經投入裝潢及設備成本，營運也很好，如果房東終止將會有重大損失，便著急跑來問律師如何是好?

問題

出租人可否以土地法第100條「重新建築」為由，強制收回房屋?

解析

危險及老舊建築物重建符合土地法定義的「重新建築」

土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。……」實務上認為「重新建築」指客觀上有重新建築之正當理由及必要情形，且不以房屋瀕臨倒榻為必要，甚至自己重新建築、合建都包括在內，因此出租人若有重建房屋需要時，就符合上述「重新建築」的要件，目前都市危險及老舊建築物加速從建條例中所規定的可以重建的標準很寬鬆，基本上超過30年的老舊建築物，經結構安全性能評估結果未達一定標準者，均可適用而重建，所以雖然房屋租給他人經營咖啡廳或其他使用，明顯沒傾倒或居住危險的狀況下，仍然可能符合老舊重建的要件。

土地法的「重新建築」收回房屋僅適用於不定期租約

但可以重建，不代表就一定可以依據土地法第100條終止租約，因為司法實務上認為必須是不定期限租約才可以適用100條，若是定期租約則不適用，因此在定期租約的情形，出租人任意終止租約將變成債務不履行的違約，必須賠償承租人相關的損失及違約金，甚至承租人可以申請假處分禁止拆除重建。

定期租約的承租人權利有保障，毋庸擔心遭強制遷離

因客戶當初所簽的租約當然是訂有期限，因此出租人即便符合老舊建築物重建，也是不能提前終止租約，況且依據都市危險及老舊建築物加速從建條例所進行的老舊重建並不像都市更新條例中有規定可由業者代拆甚至請政府強制拆除的規定，因此租客無須擔心權益受損，出租人也無法強制租客遷離或拆除、建築。

結論

危老重建雖然符合土地法第100條「重新建築」的規定，但「重新建築」強制收回房屋僅適用在不定期租約，定期租約並不適用，因此出租人在簽訂租約時，如日後可能有重建之必要，應在簽約時告知承租人或特別載明老舊改建時承租人必須配合搬離，否則僅能簽訂不定期租約，以免出租人重建計畫無法進行或任意終止租約造成損害要負賠償責任。