公共設施保留地買賣是否將納土地增值稅?淺談司法院大法官解釋「釋字第779號解釋」之影響

2019/11/08閱讀時間約 2 分鐘
依目前現行之土地稅法第39條第2項規定,「依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,準用前項規定,免徵土地增值稅。……」也就是法令已有明文規定,在都市計畫範圍內,若有已被納入作為公共設施用地但尚未被政府編列預算徵收者(係稱為公共設施保留地,一般簡稱公保地或另有人稱為路地)於移轉時得予以免徵土地增值稅。
之所以會有上開規定,係因考量土地倘若經指定為公共設施保留地,其財產之價值往往承受了相當程度之減損,嚴重影響土地所有人之權益。而依目前現行之狀況常因政府財政困難之由,土地業經指定為公共設施保留地後至被實際徵收補償之期間常延宕多年,對於這段期間其土地流動性也有所受限,於政府徵收前土地幾近無市場增值,以致影響市場交易機會及價值,若於交易時仍規定須繳納土地增值稅,有違最後於徵收土地時免繳之原意。
然而在現行法制之下,若有位於非都市計畫範圍內之土地(如區域計畫管制範圍內土地,簡易判斷方式為土地登記謄本上有載明使用分區)但被編定為公共設施使用之相關用地,卻無法依現行土地稅法以及相關規定予以免徵土地增值稅,實屬有未竟合理之處,而這也是一位發生於台南之實際案例,該案件窮盡訴訟與救濟管道均未果,故聲請釋憲後大法官做出了釋字第779號【非都市土地之交通用地土地增值稅徵免案】。
大法官們指明,土地稅法第39條第2項關於免徵土地增值稅之規定,僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地,免徵其土地增值稅;至非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,則不予免徵土地增值稅,於此範圍內,與憲法第7條保障平等權之意旨不符。相關機關應自本解釋公布之日起2年內,依本解釋意旨,檢討修正土地稅法相關規定。
但在這個釋字理由書裡面也有指出,因土地徵收條例已於101年修正公布,其中第30條第1項已規定:「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」是被徵收土地之補償地價是否已足以彌補土地所有人之損失,以及是否仍有免徵土地增值稅之必要,相關機關於依本解釋意旨檢討修正土地稅法相關規定時,允宜納入考量。
故未來這兩年修法期間,相關主管機關於本條法令之修改時,將需要綜合考量究竟是要將都市計畫範圍內外只要是與公共設施用地、保留地相似之土地於移轉時皆免納土地增值稅,或是一律皆須繳納土地增值稅,值得吾輩予以持續觀察。
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職地酉聲
職地酉聲
職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
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