布局營建股|今年睏霸數錢,每年平均總銷150億?中南部建案厚積薄發|達麗建設(6177)

2023/01/03閱讀時間約 15 分鐘
  • 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為創作者個人分享行為。
  • 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。
  • 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。
  • 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨立思考的能力、判斷、行動,成就最適合您的投資理財模式。
圖片來源:達麗建設、海悅代銷/達麗雙子星外觀模擬圖
「邏輯投資」專欄每月分享至少 3 篇「潛力股」分析。非訂閱戶可以閱讀公司、產業或產品介紹,訂閱戶可以閱讀個股分析、投資邏輯等更深入的價值內容。訂閱費用每月僅 99 元,能夠幫助作者持續發掘有潛力的投資機會,歡迎訂閱支持!為避免錯過最新文章,請按下「追蹤」按鈕,並加入邏輯投資臉書按讚,作者將分享最新資訊與市場解讀!(專欄介紹及文章試閱請點這裡

達麗建設(股票代碼:6177)2022年12月12日召開法說會,董事長謝志長特別跟法人說明,表示目前公司在手土地3萬9,723坪,可銷售之樓地板面積26萬4,497坪,可銷售之總戶數6,625戶,預定總銷金額897億,若分6年認列,每年完工平均150億;除此之外,手上還有3塊美國西雅圖土地,將朝向長期收租,增加固定收益的方向規劃。
讀者要知道達麗股本僅38.79億元,董事長等同預告未來6年總營收將達到股本的23倍,相當可觀。
圖片來源:公司法說會影音截圖
本文將介紹達麗建設這家公司,包括公司資料、產品介紹、股權結構與股利政策,並將針對建案獲利進行分析,推估合理價值,以作為投資布局的參考。

公司介紹

達麗建設事業股份有限公司(股票代碼:6177)成立於1977年10月,前身為十全企業股份有限公司,主要業務為3C週邊產品的代理與銷售。2006年高雄建商「齊裕建設」董事長謝志長透過私募取得公司經營權,並成立建設事業部門(借殼上市),形成電子及建設二大事業體並存;2008年7月公司名稱正式變更為達麗建設事業。後因電子事業持續虧損,2009年3月起停止電子事業營運,專注建設事業,推案區域包括台北、台中、台南、高雄都會區,近年更將建築版圖拓展至美國西雅圖。
這裡有件小插曲可以一窺董事長謝志長的人格特質,他在入主十全時發覺公司員工月薪高達8萬元,高階主管平均達到10-20萬元(2006年的薪資水準有這麼高?),為了提升電子事業的獲利能力,他自己帶頭減薪,並要求主管及員工配合,結果引發員工不滿並要求資遣,但後來謝志長軟硬兼施,還是成功留住多位高階主管,並在2年內完成公司整頓與轉型。
另一件插曲是謝志長其實曾在台灣發生「白曉燕綁票案」後,舉家移居加拿大,並在美國西雅圖投資商場,但在興富發建設董事長暨老戰友鄭欽天的鼓勵下,謝志長2002年重返台灣,並在高雄成立「齊裕建設」,之後又成功入主十全,擠身上市櫃建商之列,寫下「班師回朝」、「事業重開機」的經典案例。
這些案例突顯謝志長創業者的性格,勇於面對挑戰,可以為事業一股腦往前衝。謝董曾說過:「要創造一個地標,高度絕對有其必然性,而建築的高度往往決定於基地的規模」,所以達麗建設喜歡買大坪數、都會區的土地,打造地標性建築;另外公司近年進軍西雅圖,並在去(2022)年跨足商場經營,在北高雄岡山打造「樂購廣場」,都可以看得到謝志長過去成功經驗的縮影。所以讀者不要誤解達麗建設的美國與商場布局才剛起步,實際上董事長已具有多年實戰經驗。
圖片來源:達麗官網

產品介紹

達麗經營主要業務包括「委託營造廠商興建住宅大樓出售及出租」、「承攬營建工程」及「商場出租」等,其中房地銷售佔大宗達到97.66%,所以這家公司主要分析會落在建案銷售上。
圖片來源:公司年報
達麗建設與其他上市櫃營建公司相似,都有自家營造廠負責興建工程,達麗旗下營造廠是100%持股的寶信營造,但有少數建案會委託其他營造廠興建,例如「陽明大苑」這個案子是委託日商「華熊營造」興建,它在業界頗具知名度,包括陶朱隱園、台北國際金融中心、新光摩天大樓、新店裕隆城、南港世界明珠等指標建案都由該公司承攬,品質可以信賴。
圖片來源:公司年報
另外達麗建設旗下子公司達麗米樂開發(與秀泰影城合資成立,達麗持股60%)與高雄市政府、高雄捷運股份有限公司三方簽署合約,達麗米樂將以承租30年方式,開發高捷北機廠(R24南岡山站)站前土地,商場名稱「樂購廣場」已於去(2022)年6月正式開幕,並由另一家子公司達米秀商場經營(持股80%)。
圖片來源:達麗官網
根據2022Q3季報顯示,商場仍處於虧損狀態(Q3約虧損965萬),這很正常,因為Q3才剛進入疫情後逐步解封狀態,且開幕才幾個月,還需培養客流量,加上各種行銷與優惠活動,都會墊高成本。
圖片來源:公司年報
但法說會公司表示該商場已達到全區年營業額約20億的預期目標,其中B區的營業額比預期超過三成,從6月開幕至11月累計來客數達138萬人次,因此樂觀看待商場未來經營,「邏輯投資」認為這座商場可以視為「加分項目」,但暫時不需要特別關注其業績,但這座商場應有助於公司目前在高雄岡山的建案「達麗雙子星」,以及未來高雄橋頭區建案的銷售,董事長也透露「達麗雙子星」已創下岡山房價新高紀錄,有機會挑戰4字頭(該區新成屋建案均價約每坪33萬元)。
至於其他美國轉投資100%持股的公司,就是負責西雅圖當地的土地開發,目前達麗手上有3塊土地(另有1塊西雅圖華盛頓州土地已經再2022年7月處分完成,處分獲利1,830萬美元(約合新臺幣5.44億元),從Q3季報可以看到,約貢獻EPS1元),包括「修車場」、「富士松村」、「派克案」等3案,公司以長期收租固定收益的方式做開發規劃(如下表)。
圖片來源:公司法說會簡報
「邏輯投資」認為這三案開發期程相當長,不需納入分析考量,原因在於美國目前貸款利率極高且市況不佳,迫使公司且戰且走,而且台灣的在手土地儲備充足,放緩美國開發進度其實是合理的決定,不需要跟聯準會作對。

股權結構

達麗建設也是典型的家族型企業,在前十大股東當中,有6家公司都登記在董事長謝志長的太太(黃美麗)、大兒子(謝岱杰)、小兒子(謝凱安)、女兒(謝岱玲)或其親屬名下,合計持股31.59%。
圖片來源:公司年報
另外像是昕順興、峻利等投資公司,從公司名稱與代表人姓名推測,應該也跟公司派關係人具有親戚關係。年報備註載明這些公司代表人因非內部人,所以沒有申報親屬關係,但私下可能都是相互認識的親戚,因此公司經營權應屬穩固。
圖片來源:公司年報
從股權分散性來觀察(資料時間:2022年4月17日),400張以上大戶持股比例高達78.52%;50張以下散戶持股比例13.15%,籌碼主要都在大戶手上。
圖片來源:公司年報
這裡跟讀者分享一個觀念,正因為許多營建股都有「家族企業」的特性,股權多掌握在公司派手上,因此當主力大戶盯上特定營建股想大舉建倉時,因流通在外籌碼有限,需要長期買進,這會導致股價不斷攀升,所以建議讀者投資營建股要有耐心「長線」布局,股價上漲後再上車也不是不行,但要有找不到回調買點的心理準備。
反之,當利多實現或出現更具潛力的標的後,主力大戶會想要「換車」,這時你會發現股價開始「利多不漲」,因為大戶持股籌碼龐大,需要長時間倒貨才能全數出貨,因此賣壓會持續打擊股價,這時候最好順勢跳車,而非認為買點出現積極抄底,最後很可能你會發現這其實是「埋點」。
「提前布局」、「在大戶前面上車」,然後利多實現後「搶在大戶出場前果斷下車」,「邏輯投資」認為這是投資營建股比較好的節奏。

股利政策

圖片來源:Goodinfo!台灣股市資訊網
達麗在借殼上市完成轉型後,自2009年起已經連續14年配發股利,且經常配發股票股利,這也讓股本逐步膨脹到目前38.79億的水準,再增加的話,以營建股來說會稍嫌臃腫,因此公司除了疫情爆發後的2021年以外,自2015年起也開始配發現金股利。
根據法說會上謝董的說法,因公司規畫積極朝公辦都更及聯合開發領域前進,考量政府會關注開發公司的負債比,因此將積極還掉銀行借款,將負債比控制在 80% 以下,同時也會考慮調整股利政策,未來盈餘分配以現金股利為主。
根據2022Q3財報,公司負債比為79.32%,但公司同時有多案進行開發,仍有現金需求,「邏輯投資」預估公司盈餘將分配用以發放現金股利,但盈餘分配率保守推估約60%,其餘資金會投入後續開發與借款償還,雖然策略稍嫌保守,但考量實體經濟與房地產市況均開始放緩,可以理解公司決策背後的邏輯。

建案獲利分析

同樣的,基於篇幅考量,本文省略了關於營建股的潛力評估,想了解如何初步評估營建股投資潛力的讀者,可以參考專欄先前分享的營建股分析:
以下我們直接進入重點,針對達麗的建案獲利進行分析。
以行動支持創作者!付費即可解鎖
本篇內容共 6,361 字、15 則留言,收錄於此專題
贊助創作者百元,就抽 $8,888 紅包與好禮!
投資是一門藝術,也是科學。「邏輯投資」的目標是透過邏輯與理性思考,解讀財報與市場訊息,發掘潛在投資機會。作者也將分享投資觀念、市場觀察、資訊分析與隱藏的市場風險,與讀者一同在投資道路前行,跨越投資痛點,穩定累積財富!
邏輯投資,這是一個發掘潛在投資機會,並用「邏輯」分析市場、媒體、財報、政策等複雜訊息的投資理財專題。 內容包括「發掘潛力股」、「冷門股獵人」、「布局營建股」、「私藏定存股」、「市場觀察解讀」、「投資策略思考」等,希望能跟訂閱讀者一同超越混亂且充滿陷阱的市場,發掘核心的投資邏輯,共同成為創造穩定收入的投資人。
留言15
查看全部
如果要發表留言,請先登入註冊會員
打造你的創作天地
在這裡尋找共鳴,與方格子的 35 萬格友分享觀點與生活。
領取見面禮
只要設定追蹤作者,即可享有 48小時
Premium 閱讀權限