勘估標的不明確者，不動產估價師應請法院職權調查勘估標的現況，以免負擔賠償責任

前言

不動產估價師受法院囑託執行估價時，因為沒有參與訴訟過程，且由法院交付的資料有限，難免發生無法確定勘估標的範圍的情形，為免估價報告發生錯誤產生賠償責任，估價師該如何確認估價標的呢?

案例事實

原告A起訴主張法院指定被告B不動產估價師事務所鑑價，詎被告B竟將39個車位誤為C的10個車位，導致鑑價結果僅有2,268,511元之價值。因為被告B曾函覆法院表示：「當時債權人代理人即表示過去他們的資料是有10個停車位，如果沒有其他證據，就以10個停車位鑑估，本所即依此一說法進行鑑估。」等語，可以證明被告B僅憑債權人代理人之說法，未依不動產估價技術規則鑑價，因此主張依據民法第184條侵權行為損害賠償，及不動產估價師法第16條第2項之規定，請求被告B賠償。
被告B抗辯現場勘查時被告B事務所勘查人員有向原告A兒子轉告原告A今天勘查之事，並向被告B查報停車位數量，但原告A未來電查報停車位數量。現場管理中心，亦答覆停車場不屬他們管理，所以被告B無法進行鑑估，當時債權人代理人即表示過去他們的資料是有10個停車位，如果沒有其他證據，就以10個停車位鑑估。足見，原告A未盡其據實陳報義務，被告B經調查後亦無法確定車位數量，遂依債權人代理人陳報10個車位進行鑑估。

為確認勘估標的狀態，可以聲請法院進行調查，如未確認勘估標的狀態，應負過失責任

法院認為「不動產估價技術規則」是不動產估價師就不動產為估價時，應注意遵循之作業程序，執行處書記官於現場查封時，不動產估價作業程序首要在「確認勘估標的狀態」；為確認勘估標的之狀態，估價師並應至現場勘察。被告B因原告A拒不告知確切停車位數量及位置，被告B為達勘估目的，非不得依據強制執行法第19條第1項規定：「執行法院對於強制執行事件，認有調查之必要時，得命債權人查報，或依職權調查之。」聲請執行法院調查，於確定停車位數量及其位置後再據以勘估，但被告B未聲請，僅因執行債權人代理人片面陳述，即依錯誤資料而製作錯誤之「估價報告書」，鑑價錯誤，導致原告A不動產鑑價遠低於市場價格。

結語

估價師受法院囑託鑑定時，對於鑑定標的存有疑問時，在個案中應盡量利用現行法令制度善盡估價師的注意義務，以本件案例而言，可以依據強制執行法第19條第1項規定聲請法院職權調查，不動產鑑定報告既然是不動產強制執行拍賣中不可或缺的證據資料，如有不明時，估價師終止委任鑑定，以免負損害賠償的機會。