房地合一稅誰繳最多？專家揭露市場趨勢與節稅攻略
最近房地產市場可說是話題不斷，從房價漲跌到稅務政策，每一項都牽動著購房者和賣房者的神經。今天，我們就來聊聊「房地合一稅」，這個在房地產交易中扮演重要角色的稅收。別擔心，我們不搞艱澀的術語，用最輕鬆的方式，帶你了解這筆錢是怎麼來的，又透露出哪些市場訊息。
房地合一稅大揭秘：誰是繳稅主力？
根據財政部最新統計，2024年個人房地合一稅應繳納稅額高達826億元！其中，持有5~10年後轉手、適用20%稅率的屋主，就貢獻了424億元，占比超過一半(51.3%)，堪稱繳稅主力軍。這意味著，中長期持有型交易逐漸成為市場主流，這對於房市的穩定發展來說，無疑是個好消息。相較之下，持有2年以內的短期交易（適用45%稅率）稅額占比為17.5%，顯示政府房地合一稅2.0調控政策已見具體成效，有助於市場健康運作。
專家怎麼看？解讀房地合一稅的市場意涵
從房地產專家的角度來看，房地合一稅的結構，其實反映了市場的交易偏好。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德就指出，20%的稅率對屋主來說，是相對划算的選擇。畢竟，再多持有5年，稅率下降的幅度可能不如預期。
此外，適用10%稅率的案件也慢慢增加，顯示部分民眾已開始留意長期持有帶來的稅務優惠。國稅局也持續宣導合法節稅的重要性，建議想要適用自用住宅400萬免稅額的屋主，務必留意連續設籍等相關規定。
稅率背後的獲利密碼：持有時間越長越賺？
有趣的是，不同稅率的交易案件，背後也隱藏著不同的獲利狀況。適用20%稅率的交易案件，平均每件稅額約為87.5萬元，推估每件獲利約437.6萬元；而適用45%稅率的案件，平均每件稅額約59.3萬元，推估每件獲利約131.7萬元。
從數字上來看，持有時間較長的屋主，似乎更容易獲得較高的利潤。但這也可能與持有的房產類型、地點等因素有關，不能一概而論。
房屋稅2.0來襲，聰明節稅看這裡！
近年政府不斷更新房屋相關稅務政策，其中「房屋稅2.0」已於2024年7月上路，並在2025年5月首次開徵！房屋稅2.0針對非自住房屋採全國歸戶、全數累進課差別稅率，提醒民眾多加注意。
自住房屋如何選定最節稅？
由於修法後自住房屋必須設籍才符合條件，專家建議可以透過房屋現值，選定自住房屋以達到聰明節稅。
自住房屋選定順序，陳俊宏建議有三個參考指標：
(一)選定免稅房屋，如房屋現值在10萬以下、或是符合各縣市標準，以每人持有全國3戶為限，超過3戶可自行擇定房屋現值較高的3戶免徵房屋稅。
(二)選定自住房屋，選擇房屋現值最高的3戶設籍為自住房屋，然而須同步考量是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠。
(三)出租或擔任公益出租人，其餘非自住房屋若能出租且所得達租金標準，就能按戶數適用1.5～2.4％差別稅率，政府為鼓勵屋主參與公益出租，最低可享有1.2％優惠稅率，等同自住房屋稅率，而且在地價稅上也有優惠。
豪宅稅新制上路，小心別踩雷！
財政部於2025年2月19日發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，新增「每坪單價門檻」並調整高價住宅獲利率從17%至20%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這項政策主要針對2012年以前沒有取得成本的房地產，若屋主房子都在2016年房地合一稅實施後才取得，則直接適用房地合一稅，不受新制影響。
房屋稅遭誤列非自住？別慌！
2025年房屋稅開徵，雙北市近期陸續傳出房屋遭誤列為「非自住」，導致稅率從原本 1％ 或 1.2％ 暴增至最高 4.8％。台北市因資料轉換錯誤，已重新印製份稅單，新北市則因部分在去年下半年購屋的民眾未完成自住申報，故將補正申報期限延長至 6 月 2 日。
總的來說，房地合一稅的稅收狀況，不僅反映了房市的交易熱度，也透露出市場參與者的策略選擇。面對複雜的稅務政策，建議大家多做功課，了解相關規定，並妥善保存交易文件。如有疑問，不妨諮詢專業的房地產顧問或稅務專家，才能在房地產市場中做出最明智的決策。
