打房新政策來的又快又急

上週政府祭出「自然人於六都及新竹縣市購屋第二房取消寬限期」政策，不知道大家有感嗎？

老實說，我認為這算是有感打房，之前祭出的打房政策，如第三房以上限制貸款成數、房地合一稅等，還沒有太大的感覺。而這次，所有限制加起來似乎是要來真的。

對中產階級的購屋規劃有感

首先，寬限期本就是一個購屋後的喘息時間，付出了大筆頭期款以及裝潢款之後，寬限期時間還可以慢慢累積資金，不至於購入後隔月馬上就背負每月還款壓力，對於買屋自住的民眾/剛性需求的中產階級來說，是一個喘口氣的時間。所以第一房保有寬限期，是一個合理的做法。面對少子化，這也是一個鼓勵做法。

通常會考慮購買第二屋，大多是理財規劃需求，希望自己住一間，另一間拿去出租或是賺取買賣價差。如果是夫妻共同有此規劃，基本上就是做到家戶一人一屋，若要再多，就會觸碰到「無寬限期」的限制（在六都和新竹）。單身者以自身名義購屋，第二屋開始就會有無寬限期的限制。

已原本沒有這些打房政策之前，其實本身就有一點漏洞。例如房地合一稅明訂，

2年內買賣課徵45%, 2-5年，35%, 5-10年，20%

2年內有寬限期(也就是只要付利息，不付本金)，也就是，購屋者2年內，可以低成本觀察房價，等待房價漲幅。等一過了2年避開重稅後，就賣出。而這短期間的漲幅也許已經超過他的期待，之後的稅金，或許就只是算成這筆投資的成本。

其實，經過計算後某些房子，每月還款利息，還比真正市場上的每月租金還低，這2年不僅可以住便宜的房子，還可以等待房價上漲的機會。若不自己住，出租的價格比利息高，也是一個有正現金流的期間。總之這2年只要是在房屋上漲期，基本上購屋是一個好的理財規劃。

但是短期買賣交易頻繁，的確會造成房市價格不穩，也容易將價格墊高。每次買賣都會有無形的成本增加，如房仲費用、稅金等都是交易成本，屋主原價買入，當要賣出時，一定都會把這些成本加算上去。除非他急需用錢，不然應該沒有人想賠錢賣。

新政策實施後，當中產夫妻購要入第3屋，單身者要購入第2屋，因為沒有寬限期，勢必在買房初期要準備更足夠的現金，做為還款準備。想利用這2年寬限期的彈性，來做買賣房屋賺價差的方式，變得資金緊縮，或許可以遏止一些短期買賣的現象。

上有政策，下有對策

但，據我觀察身邊操作房地產的朋友，以及身職代書長輩的經驗。在以前，投資客，並不會單以自己的名義買房。很多還是會找「朋友」，用「合作」的方式涉足房地產。

這位「朋友」的條件，主要就是信用清清白白，工作穩定好貸款，名下沒有房子。合作方式一個是出名人，一個才是實際出款人。這樣有錢的一方，就只需要出頭期款，及利息的部分，然後在寬限期內等房子上漲就好了。即使有足夠的資金買一間房，他們也會把資金拆成幾份頭期款，同時進行，幾間房子的買賣。在我眼中，這就是所謂的「炒房」。

我只能說，他們頭腦好，也有膽。像我自己心臟不夠大顆，做不到如此…。在台灣有間自己的小窩就很滿足了。

那新政策會限制到他們嗎？ 我不確定，因為用「朋友」名義的合作買房，應該是很難查到。而且這位「朋友」，表面上的條件也可以買房阿（只是私底下頭期款是出款人出的），並無觸碰法律。所以多幾位「好朋友」也許可以避開這個限制？

下有對策，還是有風險

這個故事出自代書長輩。「二三十年前早就有人用借名方式買房子啦，只是糾紛不斷…。」長輩說。

原來，小銘是有錢的出資方，為了多投資幾間房，請了朋友阿貴當其中一間房子的出名人。為了感謝阿貴，每年答應給阿貴3萬元的紅包作為感謝。阿貴認為自己只是出名字，協助房屋登記跟辦貸款，還可以每年有大紅包可以拿，自然就開心答應了。然而，這件是雙方都有風險。

阿貴的風險：萬一小銘付不出接下來的貸款，或是人就此消失，自己也沒辦法在期限內把房子賣出，房屋可能遭到拍賣，後續所有衍生費用都需要阿貴承擔。阿貴個人也可能信用受損。

小銘的風險：萬一阿貴遭遇不測，房屋會由配偶子女繼承，繼承後要在主張是合作買房關係，通常不被承認，衍生糾紛。

這個故事是，後來阿貴遭遇不測，房屋自然由子女繼承。小銘即使拿出之前他和阿貴私下簽署的文件，阿貴子女認為不知道有此事，也不知道是否為真，拿到法庭上訴訟許久…。

我個人是覺得，為了賺錢，有必要以這種方式搞到心力交瘁嗎…？

我曾經被一位走灰色地帶，認為自己是有錢人的說「就是你不敢冒風險，才沒辦法像我這樣有錢…。」

「ㄜ…我認為道德感高於金錢的價值耶」我心裡這樣想。清白正直的小錢，我賺我開心。來路不明的大錢，我也自認沒膽賺，也不想賺。

好啦，好像有點偏題了…。

總之新的打房政策你怎麼想呢？我覺得可能，最近房市價格有機會談，想買房自住的人，不妨多找看看，殺出一個心中的價格吧。

另，這是一個房市緊縮政策，可能會影響整體經濟。歡迎參考我另外一篇文章《從日本房地產泡沫歷史看台灣房價會不會跌？》