常見法拍屋爭議！遇到法拍蟑螂怎麼辦呢？

【阿林的法拍屋投資夢】

一、法拍屋是什麼？法院拍賣的流程是什麼？

強制執行法第７７條

查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：

一、為查封原因之權利。

二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。

三、債權人及債務人。

四、查封方法及其實施之年、月、日、時。

五、查封之不動產有保管人者，其保管人。

查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。

強制執行法第７７－１條

第１項：執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：

一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。

二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。

第２項：前項情形，債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認非予管收，顯難查明不動產狀況者，不得為之。

第３項：第三人有前項情形或拒絕到場者，執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰。

強制執行法第９１條

第１項：拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。

第２項：依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。

二、法拍屋買賣需要留意什麼？

（１）點不點交很重要！

因為，點交與否是依照書記官查封當下做成的筆錄為依據，然而有時因為債務人占有狀態的改變、債務人所有權的不同狀態，形成法院實務上點交的多種樣貌（可確定點交、部分點交、有條件點交、不點交變點交．．．．．．），這裡僅簡略地舉「可確定點交」、「確定不點交」為例說明，但仍須依照實際狀況判斷之！

（２）點交代表的是？

強制執行法第９９條第１項

債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。

在買受人付清價金，並取得權利移轉證書後，法院會協助將房屋點交清楚，藉由公權力來排除債務人或第三人對房屋的占有，在必要時也可請警察到場協助，在點交完成後，買受人才正式成為房屋的占有人與事實上的處分權人。

（３）不點交代表的是？

當法院於查封時，做完現況調查後，發現有租賃關係存在、有第三人佔有等情況時，會將房屋認定為無法點交。在這樣的情況下，法院僅會於拍定完成後，發予買受人權利證明書，而不會協助排除房屋上的任何占有狀態，因此買受人必須自己處理交屋的事宜，也因為這樣，實務上若是無法點交的房屋，通常較會令一般投標民眾望而卻步，但相較之下，也容易形成較划算的價額。

（４）去哪裡看點不點交？

依照強制執行法第７７條第１項規定，書記官在查封時，必須依照現場狀況，製作查封筆錄，而在此筆錄中就會詳細註明房屋的使用狀況，也作為後續點交與否的參考，因此可從書記官的筆錄中得知詳情。另外，法院實施拍賣的公告上面，也會詳細記載占有使用的情形，可以藉由公告上面的指示，去閱覽查封筆錄的處所和時間，同時，若遇無法點交的情況時，法院的公告也應記載原因。

三、遇到法拍屋蟑螂時應該怎麼辦？

強制執行法第 ９８ 條

第１項：拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

第２項：前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。

第３項：但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。

第４項：存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。

民法第 ７６７ 條

第１項：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

第２項：前項規定，於所有權以外之物權，準用之。

民法第１７９條

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

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