【圖】住戶頻頻欠繳管理費　管委會如何反制？

先前「5168實價登錄比價王」曾發布一篇圖文，大致讓大家了解管委會組織成員及相關職責等基本知識，管委會不僅管事、管人，還要控管住戶繳交龐大的「管理費」。前些日子，小王在逛臉書社團時，發現了一起爭議事件，讓外送員們「拳頭都硬了」！

日前，在新竹縣竹東鎮一處擁有500多戶的大型社區「凱旋大地」，因管委會張貼的一紙公告，引爆外送員怒火直喊：「以後別想送有人幫你們外送！」網友看了公告內容更大酸：「難道連坐計程車進去『貴社區』，都要繳交管理費嗎？」

事發起因，該社區管委會以「簡化車輛免下車登記」為由，原訂自5/1始規定外送員需備妥行照，至該社區的管理中心登記，並年繳150元管理費。

這筆費用不但引起外送人員強烈不滿：「一單才收多少錢，一年就要繳150元給這個社區，非常不合理。」就連住戶也怨聲載道，有人上網親自回覆，直指「一切都是管委會某些人的決定。」

經媒體報導炎上後，眼見一發不可收拾，該社區管委會主委出面澄清表示：「是總幹事將『工本費』，誤植為『管理費』，讓外界產生誤解和聯想，後已撤下公告。」但外送員與網友似乎不領情，Google地圖評論早已被「點油作記號」；更有社區住戶再求饒：「拜託各位外送大哥大姐，別再棄餐，沒有要收管理費了，一直重新配對是在幹嘛啦！」字裡行間，顯見住戶無奈心情。

話說回來，「管理費」的比例拿捏，多少才合理？哪些名目應該增收？除應在區分所有權人會議表決以外，在在考驗管委會與住戶的智慧，對外、對內皆是如此，否則也不會發生上述的爭議事件，鬧到大家都不愉快，甚至被外界懷疑是否有「巧立名目」之嫌。

「管理費」的本質，簡單來說就是「使用者付費」。住戶每月定期繳納的一筆費用給管委會，管委會再藉此妥善調度費用，並由管委會成員於每期公布相關收據清單，告知住戶相關費用的使用情形。但如果不巧，社區中偏偏有那麼少數幾個，比較「鴨霸」的住戶，以各種理由拒絕繳納管理費，這其實是不行的。

社區環境的修繕維護，須仰賴住戶每月所繳的管理費以支應社區的「經常性支出」，例如水電費、垃圾清運、物業管理、設備維護修繕或保全公司費等，無非是希望能提供社區住在公設使用上，及維持社區一定水準的居住品質。若是有人耍賴不繳，管委會可翻找《公寓大廈管理條例》，以此反制欠繳管理費的住戶。

「事在人為」這四字說來簡單，卻帶出多少曾任職或在職的社區管委會幹部，心中窩藏已久的辛酸。自己同樣也是該社區的成員之一，不論是經過大家票一致投票的人選、或社區住戶採輪流任職，管委會受制於《公寓大廈管理條例》，不得不承擔相關管理責任與義務。

假如社區維持一片祥和，鮮少有人惹事生非，管委會得以輕鬆運作，實屬難得；然而，事與願違，往往有人的地方，難免產生糾紛。

無論是上下樓孩童跑跳、寵物吠叫引起居住安寧、社區空地被人停放汽機車等問題，都須經管委會與住戶一同討論解決辦法。

而大多住戶最關心的無非是每月繳交「管理費」，社區管委會是否運用得當？以下三種情境，針對收取住戶管理費可能遇到的問題，及管委會可行的應對方式。

依公寓大廈管理條例第21條規定，如果有住戶拒絕繳納管理費，管委會可以在住戶欠繳超過兩期，或達到一定金額時，定相當期限催告住戶繳納，例如張貼「催款通知書」給該住戶；若住戶還是不繳管理費，管委會下一步則可訴請法院命住戶給付應繳金額及遲延利息。

另外，管委會也可用其他方法向住戶催繳，例如公布未繳交管理費的住戶棟別。只是，若一併公布住戶姓名，依據民法第18條第1項、第2項、第184條第1項前段及第195條第1項等規定，則有侵害住戶名譽權的可能。

除非依公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第4款規定，假如管委會事先將「未繳管理費者，將公布住戶棟別及姓名」等規定，經住戶表決通過載明於規約中，屆時以此法處置，管委會就不會違法。

公寓大廈管理條例第23條第1項雖規定，公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間的相互關係，除法令另有規定外，得以規約來規定，但是並未賦予住戶或管理委員會有對違反規約的住戶斷水斷電的權限。

這種以水電等民生需求為威脅的催繳手段，除了可能構成中華民國刑法第304條第1項強制罪外，在實際的執行程序上，也無法得到電力公司、自來水公司的配合。

「租霸」讓房東們皮皮挫。有的把原屋主的屋況弄得面目全非，屋主欲哭無淚；也曾有倒楣房東不幸遇到糟糕租客，並未按租約規定繳清管理費，事後落跑人間蒸發，要是有幾期的管理費拖欠未繳，最終還是得由房東，也就是原屋主負責繳清。

公寓大廈管理費，依公寓大廈管理條例第10條第2項的規定，由公共基金支付或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔。即使將房屋出租，管理費的繳納，仍為區分所有權人（即房東）的義務。

雖然，租賃契約可約定由承租人（即房客）負責繳納管理費，只是承租人（即房客）拒絕繳納時，依據公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條規定，管委會仍應請求區分所有權人（即房東）繳納，區分所有權人（即房東）不得主張租賃契約已明訂由承租人（即房客）繳納而拒繳管理費。

★ 「5168實價登錄比價王」原文連結