土地增值稅之整理大綱(2/2)

基本法源：土地稅法

稅基×稅率＝稅額

一、稅基

(一)土地稅法之土地漲價總數額：

申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值×(台灣地區消費者物價指數/100)-(土地改良費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+土地使用變更無償捐贈土地之公告現值總額)

1、公告現值之評定期間：每1年評定一次。

2、申報土地移轉現值(§30)：

(1)訂定契約之日起30日內申報者：訂約日當期之公告土地現值。

(2)逾訂定契約之日起30日始申報者：以受理申報機關收件日當期之公告土地現值。

(3)遺贈之土地：以遺贈人死亡日當期之公告土地現值。

(4)法院判決移轉登記者：以向法院起訴日當期之公告土地現值。

(5)經法院或行政執行分署拍賣者：以拍定日當期之公告土地現值。

但拍定價額<公告土地現值：以拍定價額。

                                 └→應加回預先扣除之設定抵押金額及其他債務。

(6)政府核定照價收買或協議購買者：以政府收買日或購買日當期之公告土地現值。

但政府給付之地價<公告土地現值：以政府給付之地價。

原則：最低者為公告土地現值；例外：<公告現值者，以法律有規定者為之；>公告現值者，以自行申報之現值為之。

3、原地價(§31)：原規定地價或前次移轉現值。

(1)規定地價時間：53年規定之。

(2)規定地價後，未移轉：原規定地價。

(3)規定地價後，已移轉：前次移轉現值。

(4)繼承取得而再行移轉者：被繼承人死亡日當期之公告土地現值。

4、土地改良費用：檢附直轄市或縣(市)主管機關發給之改良土地費用證明書。

5、工程受益費：檢附工程受益費繳納收據。

6、土地重劃負擔總費用：檢附地政機關發給之土地重劃負擔總費用證明書。

7、土地使用變更無償捐贈土地之公告現值總額：檢附土地使用變更無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額之證明文件。

8、計算公式之疑義：

(1)公告現值非市價，偏低，造成漏徵。

(2)公告現值一年公告一次，造成短期買入再賣出，無須繳納。透過房地合一稅，抑制短期炒作。

(3)扣除額部分，未乘以消費者物價指數調整，不合理。

(二)土地法之土地增值之實數額(§178、§179、§180、§184)：

土地增值總數額-(改良土地之資本+工程受益費+免稅額)

1、土地增值總數額：

移轉現值-原規定地價或前次移轉現值×(台灣地區消費者物價指數/100)

(1)規定地價後，未移轉：原規定地價。

(2)規定地價後，已移轉：前次移轉現值。

二、稅率

(一)原則(§33Ⅰ)：VS.(土§181)：

(二)例外：

1、長期持有的優惠規定(§33Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ)：

2、自用住宅的優惠規定：

(1)自用住宅定義(§9)：土地所有權人、配偶、直系親屬＋辦竣戶籍登記+無出租或供營業。

(2)自用住宅稅率：10%。

(3)要件(§34)：

①一生一次(先)：限一次，不限一屋

②一生一屋(後)：不限一次，限於一屋

(4)文件(§34-1)：

①土地現值申報書(註明自用住宅字樣)＋戶口名簿影本＋建築改良物證明文件。

②未註明者，得於繳納期限屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期則不得使用自用住宅稅率。

③稽徵機關應主動通知合於自用住宅用地要件之土地所有權人，應於收到通知之次日起30日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

三、稅額

(一)稅額退稅規定：

1、出典回贖(§29)：出典人回贖時，應無息退還。

2、重購退稅(§35、§37)：

(1)、文件(土稅施§55)：

①重購退稅申請書。

②原出售及重購土地辦理登記時之契約文件影本。

③重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。

④原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示，改立具切結書)。

(二)稅額減免規定(§39-1、§28-2、都更條例§67Ⅰ)：

1、土地重劃：於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。

2、區段徵收：領回抵價地後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。

3、土地重劃或區段徵收之土地，發生配偶相互贈與，於辦妥登記後再移轉，其土地增值稅減徵40%

4、都市更新：

(1)權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。

(2)不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

(3)實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

(4)實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

(5)原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅40%。

(三)地價稅抵繳土地增值稅之規定：

1、土地稅法§31：

土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額5%為限。

2、增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法(§5)：

土地所有權人在持有土地期間，經重新規定地價者，其增繳之地價稅，自重新規定地價起（按新地價核計之稅額），每繳納1年地價稅抵繳該筆土地應繳土地增值稅總額1%（繳納0.5年者，抵繳0.5%）。如納稅義務人申請按實際增繳稅額抵繳其應納土地增值稅者，應檢附地價稅繳納收據，送該管稽徵機關按實抵繳。

(四)、土稅施§3：

土地增值稅稅額，在新臺幣100元以下者，免予課徵。

四、其他

(一)免徵規定：

指租稅之免除，故原地價需更動。

1、繼承移轉(§28)：免徵土地增值稅。以被繼承人死亡日當期之公告土地現值，核定為移轉現值。

2、捐贈土地(§28、§28-1、§30-1)：

(1)依法贈與之公有土地(公贈私)、及受贈之私有土地(私贈公)：免徵土地增值稅。以贈與契約訂約日當期之公告土地現值，核定為移轉現值。

(2)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地：免徵土地增值稅。以贈與契約訂約日當期之公告土地現值，核定為移轉現值。

要件上之限制：①受贈人為財團法人。②法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。③捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

3、徵收與賣土地(§28、§30-1、§39、§39-1)：

(1)各級政府出售：免徵土地增值稅。以實際出售價額為準，核定為移轉現值。

(2)土地徵收：

①被徵收之土地：免徵其土地增值稅。以徵收當期之公告土地現值，核定為移轉現值。

②區段徵收之土地，以現金補償其地價者：免徵其土地增值稅。以徵收當期之公告土地現值，核定為移轉現值。

③區段徵收之土地，以抵價地補償其地價者：免徵土地增值稅。以區段徵收時實際領回抵價地之地價，核定為移轉現值。

(二)不課徵規定：

指租稅之遞延，併入下次移轉時再一併課徵，故原地價不須更動。

1、農地移轉(§39-2)：作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

(1)土稅施§57：農業用地，其法律依據及範圍如下：

①農業發展條例§3⑪所稱之耕地。

②依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

③依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。

④依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

⑤依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前3款規定之土地。

(2)例外：

於持有農地期間，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用並有下列情事，於再移轉時應課徵土增稅：

①未在有關機關所令期限內恢復作農業使用。

②雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時。

土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

原地價：88.7.1當期之公告土地現值或土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值。

(3)申請之文件(土稅施§58)：

土地現值申報書(註明農業用地字樣)+主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件。

未註明者，得於繳納期限屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期則不得申請不課徵。

2、公共設施保留地移轉及非都市土地供公共設施使用者，尚未被徵收前之移轉(§39)：

(1.1)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

(1.2)但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，課徵土地增值稅。

(2.1)非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

(2.2)但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，課徵土地增值稅。

3、配偶相互贈與(§28-2)：

(1)配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。

(2)再移轉依法應課徵土地增值稅時之原地價：以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值。

4、信託關係人間移轉(§28-3)：土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：

(1)因信託行為成立，委託人與受託人間。

(2)信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

(3)信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(4)因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(5)因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

(三)記存規定：

結算已發生之土地增值稅並記在帳上，暫不課徵，故原地價已更動。於再移轉時，一併繳納，不再發生累進作用。

企業或金融機構，因合併、分割或收購而移轉土地所有權等情形，理論上移轉前後總負擔能力都未發生變動，因此法律效果為「記存」土地增值稅，並於再次移轉時補徵。

所謂「再移轉」，包含買賣、贈與、信託、拍賣、被徵收等情形。

五、計算步驟

(一)前次移轉現值(含物價指數調整)

(二)本次移轉現值

(三)土地漲價總數額

(四)依照前次移轉現值去劃「級距」

(五)計算土地增值稅