【民事事件】強制執行的拍賣物瑕疵風險

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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

在一般買賣交易中，買受人通常享有瑕疵擔保請求權，若物品存在瑕疵，可以要求賠償或解除契約。然而，在法院強制執行拍賣中，買受人卻無此權利，必須承擔物品瑕疵的風險。

【案例事實】

林先生參與了一次法院強制執行的不動產拍賣，拍定了一處住宅，法院在拍賣公告中只提及該房屋的基本信息，未具體說明任何結構性問題。拍賣完成後，林先生發現房屋存在嚴重的結構缺陷，導致維修費用高昂，他認為法院應承擔瑕疵擔保責任，並要求賠償。

【相關規定】

民法第354條第1項

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

民法第359條

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第360條

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

民法第364條

買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。

強制執行法第69條

拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。

強制執行法第81條第1項、第2項第1款

拍賣不動產，應由執行法院先期公告。

前項公告，應載明下列事項：

一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。

【案例分析】

一、什麼是瑕疵擔保？ 在買賣契約中，出賣人對所交付物品有瑕疵擔保的責任。根據民法第354條規定，出賣人必須保證交付的物品沒有可能造成價值減少或使用功能上的瑕疵，如果物品有瑕疵，買受人可以行使以下權利：

(一)  請求修補或替換（民法第364條）：買受人有權要求修理或更換無瑕疵的物品。

(二)  減少價金、解除契約（民法第359條）：瑕疵影響物品價值時，買受人可要求減價。若瑕疵嚴重到無法使用，買受人可解除契約並返還價金。

(三)  請求損害賠償（民法第360條）：如果不想解約，買受人可以向出賣人請求賠償減少的價值及造成的損害賠償。

二、法院強制執行拍賣中的瑕疵擔保免責：

(一)  法律基礎：

根據強制執行法第69條與第113條，法院拍賣的物品並不適用民法規定的瑕疵擔保。換言之，買受人在拍賣後，即使發現拍賣物有瑕疵，也無法向拍賣機關主張任何瑕疵賠償請求。

(二)  法院的調查與公告義務：

雖然強制執行法第81條規定，法院需對拍賣不動產進行必要調查，並在公告中如實記載現況，這僅是為了資訊揭露，並非瑕疵擔保義務。法院即使漏查或疏未公告不動產的具體問題，買受人仍無權因瑕疵而向法院或出賣人提出賠償請求。

三、拍賣中買受人的風險承擔：

拍賣中的買受人需要了解，拍賣屬於「現況交付」，意味著物品無論有何隱藏瑕疵，買受人都必須承擔相應的風險。拍賣公告僅具參考性，買受人應於拍賣前自行進行檢查或諮詢專業意見，以避免承擔不必要的瑕疵風險。

【結語】

在法院強制執行拍賣中，買受人必須了解拍賣物的風險，特別是無法主張瑕疵擔保請求權。參與拍賣前的詳細調查和法律風險評估至關重要，以避免事後因瑕疵而遭受損失。王瀚誼律師事務所擁有豐富的拍賣法律經驗，能夠為您提供專業諮詢，協助您在拍賣過程中充分保護自身權益。無論是拍賣前的風險評估，還是拍賣後的法律問題，我們都將竭誠為您服務。

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參考案例：

1.   臺灣高等法院 113 年度抗字第 228 號民事裁定

2.   最高法院 102 年度台抗字第 1068 號民事裁定

3. 臺灣高等法院 111 年度抗字第 950 號民事裁定