飯可以亂吃，約不能亂簽。（不動產委託銷售契約解析與法律責任探討）

案例：

甲名下有一筆土地打算出售，甲、乙000年5月1日簽訂「土地專任委託銷售契約書」委賣金額為新台幣8000萬，委託銷售期間3個月，並約定服務報酬為成交價之2%。

在乙牽線下，找到一組買方丙。雙方對於履約條件、價金高低多有意見，一番溝通磋商，甲、乙於000年6月1日簽立「委託銷售契約內容變更合意書」，將委託乙公司銷售該土地之總價修正為6000萬元。

甲於000年6月15日與乙簽立「賣方定金收執單據」、「仲介費用單據」，除同意乙代為收取丙給付之定金50萬元。

甲、乙、丙約定，甲、丙於000年7月1日早上至乙公司簽訂土地買賣契約書外，並確認甲應支付之仲介服務費為120萬元。

但是，簽約當日，甲竟拒絕與丙簽訂土地買賣契約書，經乙定期催告甲履約，甲置之不理。原來，甲早在6月間將該土地出售丁，且已完成所有權移轉登記，乙丙知悉之後，盛怒下決定告上法院：

乙主張：

「我已經完成該土地的仲介工作，要求甲、丙各給付服務報酬120萬元！」

丙主張：

「甲收了我的定金，現在不能履約，甲要賠我兩倍定金，至於仲介費，乙自己去跟甲要！」

委託仲介出賣不土地是什麼樣的法律行為？

民法第 565 條、第 566 條：

稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。

未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。

什麼是意思表示合意？法律怎麼規定：

民法第 345 條：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

實務見解：

1.買賣契約為諾成契約、非要式契約。

2.只要買賣雙方當事人就買賣標的物及其價金互相意思表示合致，買賣契約即屬有效成立，並不以踐行一定方式為必要。

法院認為：

甲經由乙之仲介，已經與丙就買賣標的物及買賣價金達成意思表示之合致，甲與乙簽立該委託契約後，丙於乙簽立該議價委託書，委託乙以總價6000萬元與甲議價購買該土地，甲則於000年6月1日簽立「委託銷售契約內容變更合意書」，將委託乙銷售該土地之總價修正為6000萬元，是丙與甲經由乙之仲介，於000年6月15日就買賣標的物及其價金業已達成意思表示之合致，則甲與丙間就該土地之買賣契約自屬有效成立，縱使甲事後拒絕簽立書面買賣契約，不影響該土地買賣契約業已成立之效力。

結論：

甲與丙間就該土地之買賣契約既經乙媒介而成立，乙得請求甲給付服務報酬120萬。

拿了定金，一方卻不履約的話，怎麼收拾？

民法第 249 條：

定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

白話來說：

買方不履約：定金被賣方沒收。

賣方不履約：定金加倍返還。

法院認為：

甲經乙而與丙達成該土地買賣之合意，並於000年6月15日簽立定金收據，同意乙代為收取丙給付之定金50萬元，但甲於與丙間該土地買賣契約成立後，拒絕與丙簽立書面買賣契約書，並將該土地另行出售丁，且已完成所有權移轉登記，甲就其丙間之土地買賣契約屬於給付不能，且該給付不能可歸責於丙 。

結論：

丙得向甲請求加倍返還定金共100萬元。

什麼是所失利益？

民法第216條：

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

第 226 條：

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

法院認為：

依乙、丙約定，乙與丙也是約定以買賣總價2%為仲介服務費（買方服務費），則如甲依約履行，乙自得向丙請求給付該仲介服務費，此自屬乙依約可得預期之利益。

甲於買賣契約成立後，拒絕與丙簽立書面買賣契約書及履行出賣人義務，已經違反委託契約，有可歸責於甲之債務不履行情事，類推適用民法第226條規定，甲應對乙負損害賠償責任。

結論：

買賣契約順利進行者即甲依約履行者，乙對丙本可以請求120萬元仲介服務費（買方服務費），現在買賣處於無法履約狀態 ，屬於乙依約可得預期之利益，依上揭規定，甲應對乙負賠償責任，給付120萬元。

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