375減租終止租約：法院實務見解與案例分析

阿陳在民國50年1月1日跟阿寬承租一塊耕地，約定種植的作物是地瓜和稻米。後來，阿陳沒在耕地上種植地瓜和稻米，而是種芭樂和柳丁，並且拿來養鴨養鵝。阿寬能否對阿陳主張違反約定，終止雙方租約拿回土地呢？

本篇文章要介紹耕地375減租租約，以及終止375租約的法院實務見解。

什麼是375減租

375減租，是民國38年臺灣省政府推動的土地改革政策，為了保護佃農避免遭地主任意終止租約和漲租，以及耕作作物收穫量遭地主過度收取，因此於民國40年6月7日公布耕地375減租條例。

耕地375減租條例，明定耕地地租租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五，不及千分之三百七十五者，不得增加。並且耕地的租佃期間不得少於六年，非有法定原因，地主不得終止耕地租約或是收回自耕，如果承租人願意承租，地主有續租的義務。

耕地375減租產生的問題

耕地375減租的土地改革政策，原本目的是想保護佃農，但隨著時代變遷，卻變成了土地問題，地主收回土地不易，導致土地荒廢難以使用。

而且地主要終止租約或是收回自耕，還要給予承租人補償費，隨著地價的上漲，承租人為了貪得補償費利益，更不願輕易鬆手。

耕地375減租條例的退場

民國89年1月28日農業發展條例修正生效後，所訂定的耕地租約，不適用耕地375減租條例規定。

但在這之前的耕地租約，仍然可繼續沿用，因此如何終止375減租租約，也成為最大問題。

耕地375減租租約的終止

耕地375減租條例第16條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」

耕地三375減租條例第17條第1項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」

法院實務見解認為，地主要用耕地375減租條例第16條的終止租約，只能在承租人將耕地轉租或借用他人耕作的情形，但是承租人不耕作任由土地荒廢，不符合耕地375減租條例第16條的「不自任耕作」，而承租人消極不予耕作，任令土地荒廢，則屬於耕地375減租條例第17條第1項第4款的事由。

此可參考最高法院88年度台上字第1434號民事判決見解：「耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項所稱『不自任耕作』，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內，又該條例於七十二年十二月二十三日修正增定第十七條第一項第四款：『非因不可抗力繼續一年不為耕作時』，作為出租人得終止租約之原因，僅係放寬耕地租約期限屆滿前得終止租約之要件，對於同條例第十六條第一項及第二項規定所稱『不自任耕作』之內涵，並無影響。換言之，該條項所稱『不自任耕作』之前述內涵，並不因同條例第十七條第一項增定第四款規定，而有所不同。」

與參考最高法院87年度台上字第1378號民事判決見解：「耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正後，第十六條所謂承租人不『自任耕作』，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第十七條第一項第四款所稱『非因不可抗力繼續一年不為耕作』，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第十七條第一項第四款規定規範。」

此外，法院實務見解又認為，如果承租人違反耕作的使用約定，變更農地原有性質而使用，例如將農地作為魚牧使用，亦屬於耕地375減租條例第16條的「不自任耕作」。

此可參考最高法院113年度台上字第941號民事判決：「按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。是耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，自屬不自任耕作。查被上訴人於原審對於受命法官於準備程序所整理不爭執事項：「兩造間系爭租約為三七五減租條例之租約，約定種植之作物為甘藷及稻谷」，已表示「無意見」(見原審卷第127、183至184頁)，似見被上訴人已自認兩造間就系爭土地之租約係屬約定種植農作物之耕地租約。果爾，倘林順展未經出租人同意，在承租之耕地改為飼養鴨鵝，而將農地變更為漁牧之用，是否非屬不自任耕作？非無疑義。乃原審竟謂30號租約未約定僅供栽培農作物，而排除飼養家禽，認林順展未變更耕地之用途，進而為上訴人不利之論斷，自有判決不適用民事訴訟法第279條第1項及減租條例第16條第1項規定之違誤。」

結論

案例中的阿陳和阿寬，訂定租約的時間是民國50年1月1日，租約適用耕地375減租條例，如阿寬要終止租約，就需要符合耕地375減租條例的規定。

阿陳承租耕地時，是約定耕種地瓜和稻米，但是卻在土地上養鴨養鵝，已經是把農作預定變成畜牧使用，違反使用約定。

所以阿寬得依耕地375減租條例第16條之規定，主張阿陳是「不自任耕作」終止租約。