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重劃區夜市,透露出何種經濟玄機?

閱讀時間約 3 分鐘
夜市,在臺灣的經濟發展史上扮演著很複雜的角色,好的方面來說,可以人盡其才、地盡其利、物盡其用、貨暢其流;壞的方面說是都市之瘤,製造很多外部成本,另外一方面來說,反映的就是地價。
這幾年臺中市給我兩個印象,其一,重劃區的空地多;其二,夜市數量多,偏偏這兩者還有很顯著的因果性,如果不是因為重劃區空地多,多到難以有效開發的話,怎會冒出這麼些大型夜市呢?幾年前我就曾經評論過,這些在住宅區的超大型夜市仍會伺機陸續出現,而事實上也果真如此,夜市不僅要大、要豪華還要更高調。
幾年前在七期重劃區旁數千坪的觀光夜市盛大開張,其中一個在開幕第三天就被市政府依違反建築法、都市計畫法等規定鏟了(簡單來說就是住宅用地不准蓋超級大夜市),剩下的壽命也不長,結局仍是一樣。為何市政府鏟夜市的動作這麼快速有效?文言的說法是夜市的存在威脅到都市發展,白話的說法是夜市的存在威脅到房價與地價。
走一趟臺中市外環就知道這些重劃區內除了零星的建案與空地之外,就是夜市、洗車廠、釣蝦場、夜店、柏青哥、二手車商、海產店與鐵皮工廠,代表土地的集約度根本上就是過低。但令人相當好奇,為何鄰近七期豪宅的重劃區不蓋豪宅(同理,住宅區也是),竟然搞起夜市呢?很簡單一件事,土地報酬降低罷了。
根據李嘉圖的地租論(Law of Rent),地租在概念上是指土地所有人在土地上進行的經濟活動所得到收益,減去在最低效的土地上進行的同樣一項經濟活動的收益,且地租是產品價格上升的結果,而不是價格決定的因素。
有了這一層概念後,就可以來思考一下豪宅旁超級大夜市為什麼會出現的原因了。
重劃區地主的期望最高收益當然是變身豪宅,假定鄰七期的地價(即地主賣地的最高收益)是X1,最遠的地價是Xn,又假定X1的地價與七期同價,照理,X1這塊地的租值應該是相鄰兩塊地的收益為X1-X2(相鄰兩塊地的租值是Xn-1-Xn),如果地主期望不到X1的價格(也就是說這塊地的租值基本上是高估的),此時地主不是賣地變現就只有兩個選擇,繼續等地價攀高再出售(沒有收益),否則就想辦法經營最低投資成本的生意(如停車場或夜市等),這時候不管能夠賺多少錢都是理性的,也就代表土地的租值低,機會成本也低。舉例來說,短期經營夜市,代表這塊地真正的租值是出租當夜市的收入(如果隔壁是空地),一塊地的租值是反映在這塊地能搞出什麼名堂,搞豪宅租值就高,搞夜市租值就低。從經濟理論上就可以知道,若夜市就此存在,不就代表這些重劃區的租值僅能夠當夜市,卻成不了豪宅,如此一來,鄰近的七期的豪宅租值,照理不就被嚴重高估了嗎(租值為相鄰的概念)?
有了這一層概念之後,這些出現在重劃區的低租值行業,其實也代表著土地價格根本上就是低的,或者被過度高估的。目前房價空頭聲音不斷,有些大型建商保守一點的繼續囤地(甚至經營夜市),積極一點的早已出脫手上的精華土地變現,租值降低反映未來的地價與房價,更可能受景氣與人口結構的問題面臨到下修壓力。
見微知著,一葉知秋,只要重劃區冒出夜市,不就代表房市空頭壓力愈大嗎?同時,代表政府的土地政策,根本上就是亂搞的嗎?
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