從新青安與限貸令了解房貸之亂，理性買房面對房市亂象

一貸難求：限貸令下該何去何從？

政府推出新青安貸款，以更優惠的貸款條件，吸引了想擺脫無殼蝸牛困境的年輕人紛紛跟隨政策。不過，在2024年7月開始傳言銀行逼近銀行法第72條之2規範上限，或是銀行內訂警戒值，促使央行要求銀行進行一系列應對措施，引發市場資訊混亂產生所謂的「限貸令」，即便總統、行政院院長出面喊話，民眾在各家銀行「拉緊報」的情況下，正在經歷一貸難求的窘境。

房貸之亂始末：新青安與限貸令

2023年8月政府為了協助年輕人解決買房問題，推出青年安心成家購屋又會貸款精進方案 (即：新青安貸款)，貸款額度可至新台幣1000萬元，貸款年限最長可至40年，寬限期則是5年，購屋門檻降低，使得無殼蝸牛紛紛努力跟進。不過，2024年7月開始有銀行逼近銀行不動產放款天條上限(即：銀行法第72條之2規範)，或是快達銀行內訂警戒值，造成銀行採取不動產貸款管制措施：審核期拉長、排隊撥款等等。政府對此在2024年8月期間邀請國內銀行34家銀行會談，期盼不動產集中度可下降，並要求各銀行在9月6日提交「自主管理不動產貸款總量改善計畫 (一年)」，不過此動作卻引發市場資訊混亂，對於央行要求銀行的「總量管制」理解成「限貸令」。儘管政府官員們出來喊話，強調絕無限貸令，並在9月2日~9月5日期間，再次與各家銀行了解核貸政策、申貸困難協處機制，並指令銀行公會建置「銀行購置住宅貸款資訊接露專區(即：貸款授信資訊平台)，以利民眾快速了解各家銀行是否有貸款額度、聯絡窗口；此外，銀行貨貸額度以「首購族」、「自用住宅貸款」、「已承諾貸款案件」為優先三大類。

房貸之亂始末圖

政府出手，房貸之亂是否緩解？

因應政府要求銀行公會建立了房貸資訊接露專區，各家銀行將會在每週五提供最新的貸款資訊。第一階段有35家銀行公布資料，從內容可知各家銀行皆有額度可購置住宅貸款，但已有11家銀行顯示出「審核期長」、「額度有限」、「排隊撥款」、「依序撥款」等申貸程序上的困難。平台確實提供透明資訊方便民眾了解，然而依照房貸平台資料顯示，儘管銀行有貸款額度，為了總量管制，排隊等待撥款已是必然過程，此外，符合首購族資格的民眾也較普遍能獲得銀行優先撥款，而其他自用住宅的貸款申請將會面臨更高的利率、更漫長的等待時程。

在房貸之亂中，各界專家對下半年房市提出看法：

• 台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真分析：「單就近期央行要求國銀下達自主改善計畫，以及銀行因自身房貸水位持續往上、居高思危的調控作法，均使下半年房市氛圍改變，應轉為量縮、價高檔，但不至於出現景氣反轉向下的局面，因為經濟成長優於去年，加上半導體投資持續、帶動周邊房市買氣，以及通膨居高，基於投資保值等需求，支撐力道仍存。」
• 住商機構企研室執行總監徐佳馨認為：「下半年房市將降溫，成交量縮水、價格難再創高，但可趁勢清洗掉市場上的投機炒作方，讓市場回歸穩定。有自住需求的購屋族在市場資金趨緊的情況下，民眾宜以銀行鑑價作為出價基準，不要任性追加，避免貸款下不來，自付款超出負擔，反而落入違約窘境。」
• 中央大學經濟系教授吳大任表示：「今年以來房市升溫過快，很多人跟風買房，沒有審慎評估自身財務能力，藉由這次銀行審慎調整措施，讓民眾冷靜下來，不見得是壞事。」

理性買房以應「房貸之亂」與「房市亂象」

面對銀行房貸額度不足的問題，若近期交屋在即、購買中古屋申貸受阻饒之一般購屋民眾，可考慮多元貸款管道，以能順利交屋避免違約；此外，銀行審查財務趨於嚴格保守，也建議民眾準備更多的自備款來應對貸款申請挑戰。

房市交易熱絡，除了有房貸之亂，房市也產生許多亂象，根據591房屋交易網資訊顯示分為以下四類。

1. 高收入族群會利用「團購買房」：團購不一定便宜，房價金額規模大，視案件未必能買便宜。
2. 買賣雙方透過「中人牽線」：中人牽線遊走在灰色地帶，容易受騙或觸法。
3. 一般民眾透過排隊、登記抽籤、價高得標、提供權狀證明、配貨搭售購買：轉變成消費者之間競爭，業者漁翁得利。
4. 網紅帶買房：網紅不一定具備產業知識，若只是憑對人的喜愛，盲目跟從恐吃虧。

購屋時民眾需多留意上述現象，避免落入陷阱或迷思。除了做足功課以外，更應該注意合約內容，充足使用消保法規定「30天的契約審閱期」審慎詳閱契約書，避免日後爭議產生，苦求無門。