不動產鑑定報告中的低窪瑕疵及估價師責任探討

前言

不動產鑑定報告未記載土地有低窪瑕疵，是否違反「勘估標地使用現況」的說明，造成價值低估而應由估價師負賠償責任?

案例事實

曾有法院案例事實是原告主張鑑定報告漏列勘估標的之低漥瑕疵，違反不動產估價師法第16條規定，因為依不動產估價技術規則第13條第2項「調查勘估標的物及比較標的使用現況」、第16條「不動產估價師製作估價報告書應載明事項」第9項「勘估標地使用現況」、第10項「勘估標的法定管制事項及其他管制事項」等規定，不動產估價師的鑑定報告漏列勘估標的之低漥瑕疵，違反不動產估價師法第16條規定，即違反保護他人之法律，請求法院判命不動產估價師負賠償責任。

地價不因土地上有部分凸起或凹陷而生影響

法院則認為鑑定報告評估系爭土地價格之形成因素有區域（位置、近鄰地區土地、建物利用情形、公共設施、運輸系統概況、未來發展等）及個別因素（土地形狀、利用情況、公共設施便利性與周遭環境適合性），並審酌原告取得土地之臨路情形、寬深度、土地形狀、發展潛力等情形（參系爭鑑定報告第45頁），與系爭土地上是否有低漥處無涉；況系爭土地地目為「田」，有土地登記謄本可按，依社會通念，其地價不因其上有部分凸起或凹陷而生影響，是系爭鑑定報告內縱未記載如附圖所示甲部分土地有低窪處，亦不足認定估價師有何違反誠信或有不正當或廢弛業務之行為。

估價師有確實前往現場進行勘查鑑定標的本身狀態，應即已經履行或踐行估價規則的要求

目前不動產估價師公會頒布的估價報告，於鑑定標的的個別因素當中有：「（三）勘估標的土地使用現況：

1.土地是否有出租情形，如委託人未告知致無法確定，應說明。

2.土地現況是否被他人占用，如委託人未告知致無法確定，應說明。

3.土地是否有未登記之法定他項權利，如委託人未告知致無法確定，應說明。

4.土地是否含現有巷道，如委託人未告知致無法確定，應說明。

5.土地是否有高壓電塔等嫌惡設施經過等，如委託人未告知致無法確定，應說明。

6.土地是否含法定空地，如委託人未告知致無法確定，應說明。」

由上開爐列的各項內容以觀，前三項明顯涉及與第三人的爭執，第四項也跟第三人能否通行使用有關，第五項高壓電塔等嫌惡設施跟成屋買賣不動產說明書相同，第六項法定空地實際上也是跟其他人有無使用權利有關，因此除第五項外，似乎傾向於記載涉及第三人權利(益)之事項，而第五項向來就是國人買賣不動產相當在意的事項，被列入估價報告中的土地使用現況也算是合理，且並不屬於鑑定標的本身的問題，毋寧是周遭環境經他人所創設的事物所產生的影響價格高低因素。

結論

土地低漥瑕疵應屬於鑑定標的本身狀態，在估價師有確實前往現場進行勘查，即屬已經履行或踐行估價規則的要求，因此判決認為不得因為記載低窪即認為鑑定報告有損害土地所有人權益，應屬正確。