房價,不是你說多少就值多少,而是市場能不能接受。
✅ 價格,是理性與情緒的拉鋸戰
屋主開價,買方出價,中間那條線叫「成交價」。
但成交價不是數學公式,是市場心理學。
你認為值這個價,不代表別人會買單。
真正的定價,是站在市場的角度,去設計出能引發行動的數字。
📊 第一層:數據建構的價格邏輯
✅ 1. 實價登錄 ≠ 市場價格
實價登錄是參考,但也要拆解成細節:
- 同一社區,但樓層、屋況、座向不同,價差可能10%以上
- 賣方是否特殊情況成交(急售、親友買賣、一次性付款)?
- 成交時間點是高點還是谷底?(時間落差也會誤導判斷)
➡ 我們不能只看「單坪價格」,而是要用「成交故事」去對照現況。
✅ 2. 銀行估價 ≠ 真正價值
銀行估價是保守機制,目的不是市場反映,而是風險控制。
所以出現「銀行估不到、實際成交高」、「三家估價不一致」是常態。
➡ 重要的不是估幾萬,而是「哪家銀行願意貸多少」。
🧠 第二層:市場心理與買方行為預測
✅ 3. 價格是行動的引信,不是自我感覺
你開得太高,不是讓人想談,而是讓人不敢碰。
你開得太低,反而會讓買方懷疑有鬼。
➡ 房仲角色不是陪你開夢想價,而是設計一個能引發最多試探與進場機率的「心理價格」。
✅ 4. 買方永遠是「從選項中選擇」
房價競爭的不是那張DM,是看屋時的比較級。
➡ 「同樣總價,你提供了什麼體驗?」
➡ 「同樣屋況,誰的條件更清晰、談判空間更明確?」
⚖ 第三層:定價的策略操盤
✅ 5. 你是要賣掉,還是要曝光?
想成交,就不能怕市場檢驗。
- 真正有誠意的開價,會讓買方感到:「這房子可以談」
- 過度防禦型開價,讓仲介都不敢主推,只變成被展示的樣品屋
✅ 6. 成交,是節奏與對話累積的結果
一個合理價的屋主,搭配懂操盤的房仲,常能吸引主動出價、甚至創造競價。
但一個堅持高價又防備心重的屋主,就算再好的條件,也會卡單月月長灰塵。
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你心中的「理想價」是想成交的價格,還是自我證明的標籤?
真正聰明的賣方,會先問一個問題:
「我要的是價格最大化,還是交易效率最佳化?」
如果你想讓價格說話,而不是卡在談不攏的角力中,歡迎私訊我。
我會幫你重新打造一份站在買方視角下的銷售戰略。
我是李培智,Page Realty Insights|桃園房仲專業顧問培智
成交背後,有結構的邏輯,也有可控的節奏。
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Page Li|李培智
Founder|Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監|金仲獎楷模
📌 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
📌 桃園房仲顧問|專業買賣|市場趨勢洞察
專注洞察,用心成就家的夢想
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