冷氣壞了誰該修？房東、房客必看！一文搞懂租賃修繕責任的「黃金切割線」
為什麼修繕糾紛總是層出不窮
法源依據是什麼？
簡述《民法》和《租賃住宅市場發展及管理條例》對修繕責任的規定，作為文章的基礎。
誤區分析
許多人誤以為「房東全包」或「誰用壞誰修」，但實務上責任劃分更細膩。
修繕責任的「黃金切割線」：分清主體與原因
房東(出租人):
I. 房屋主體結構
房屋結構、牆壁、地基、公用管線、大面積漏水、天花板、門窗（非人為損壞）。
II. 主要設備與自然耗損
經約定或法律規定，由房東提供的「主要設備」的自然耗損或非因房客過失造成的故障（如：冰箱、冷氣、熱水器、瓦斯爐等因老舊、正常使用而損壞）。
III. 日常維護與人為因素
無。 房東不負擔日常使用下的微小耗損和人為破壞。
房客(承租人):
I. 房屋主體結構
無。 房客發現問題應立即通知房東。
II. 主要設備與自然耗損
無。 房客發現故障應立即通知房東，並不得擅自拆修。
III. 日常維護與人為因素
1. 日常維護： 燈泡、電池、門窗滑軌潤滑、換氣扇濾網等消耗品及輕微修繕。 2. 人為損壞： 租賃期間因「故意、過失」造成的損壞（如：打破玻璃、家具毀損、排水孔丟入異物導致馬桶堵塞、冷氣操作不當）。 3. 未盡通知義務： 知悉房屋有損壞卻延遲或未通知房東，導致損害擴大。
Q&A 實務解析：四大常見爭議情境
冷氣篇： 「夏天冷氣不冷了，是因為老舊嗎？還是我使用不當？」
專業解答： 若為自然老舊、機件故障，原則上由房東負責；若為濾網太髒、人為撞壞，則由房客負責日常維護或賠償。
漏水篇： 「廁所天花板漏水或水管不通，該由誰處理？」
許多人誤以為「房東全包」或「誰用壞誰修」，但實務上責任劃分更細膩。
馬桶篇： 「馬桶堵塞算誰的？」
專業解答： 釐清是管線老舊（房東責）還是丟入異物（房客責）。專業代管會協助檢查堵塞原因。
日常消耗品篇： 「燈泡、水龍頭墊片等小零件誰換？」
專業解答： 屬於日常維護或消耗品，通常由房客自行處理或支付費用。
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