房子成交有三個構成要件：雙方價格合意、付款方式合意、買方財力證明。這三個要件缺一不可，其中買方財力證明是決定性的關鍵。
房地產交易大多需要向銀行貸款，申請貸款時，銀行會針對借款人的「信用」和「財力」進行評估。信用這部份在上一篇「最低應繳金額」的後遺症中，已經和大家分享過了，今天就跟大家談談財力的部份。
正常的房屋標的，借款人名下若無其他不動產，以目前銀行貸款成數，預估可貸約七至八成。若保守貸七成，借款人則必須準備三成的自備款，也就是說1000萬的房子，自備款要準備300萬，再向銀行貸700萬。
銀行評估財力的作法，會針對借款人所貸之金額，核算每月應繳之利息，借款人是否有穩定的收入可以負擔。如果收入不足，可能會降低貸款成數，或要求提供連帶保證人，銀行對連帶保證人一樣需要評估其財力。此外還需要評估借款人的資產及負債的狀況。
財力證明的型態可分為「收入型」和「資產型」兩大類。收入型證明有：薪資單、扣繳憑單、年度所得清單、銀行存褶等；資產型證明有：不動產權狀、定期存款單、股票或基金對帳單、儲蓄險保單等。
對上班族來說，最直接的財力證明就是薪資轉帳。通常銀行會要求借款人提供存摺近半年的記錄，以顯示穩定的財力狀況。在眾多行業中，尤其高科技產業和軍公教人員的薪轉，最能讓銀行動心。
但實際上還是有不少行業是直接領現金，例如建築、裝潢、水電、拆除業工人等，並沒有薪轉紀錄，遇到領現族要如何證明財力呢？如果是這種情形，則提供扣繳憑單、年度所得清單或銀行存款也是可以的。
另外還有一種是自營生意者，例如市場或夜市攤販、小吃店、個人工作室等，既沒有薪資收入證明也沒有扣繳憑單，除非把錢存入銀行或轉成有價資產，否則難以證明財力。
大多數自營生意的人，通常習慣把收入的現金，先支付材料、貨款和生活開銷後，才將剩餘的錢存進銀行。若在支出較多的情況，很可能就沒有錢可以存了，會變成時而有時而無的收入，帳面看來相當不穩定。
我會建議將收入先存進銀行，需要用錢再提領。如果收入很穩定，可以固定日期把錢存入銀行，這也是一種薪轉的概念，金流也會很明確。當然不能把存入的錢花光光，否則就成了「月光族」，財力證明還是無法支撐。
我們也遇過小型企業的客戶，明明生意就很好也很賺錢，聽起來沒什麼問題，但因長期節稅的關係，導致401報表拿出來，公司營收根本無法支撐財力。適當的節稅是好事，節稅過了頭，反而讓自己無法貸款。之前就遇過這樣的情形，案子差點就挫掉了，還好後來買方找了連帶保證人才過關。
總之，在預計要買房之前，先把自己的財力證明準備好，而且是越早規劃越好，因為銀行看的是借款人的「長期穩定」收入。
