東協馬來西亞房市解讀2022/7

在地現況分析

1.量價雙回，市場信心回穩

2021年全年房屋交易量 為300,497戶，對比2020疫情剛起的29萬戶已緩步回升，2021年第四季的交易量較前季成長62%達99,462戶，而今年2022第一季的交易量則稍稍回落為94,544，為近二年次高量，若以此交易量推算今年的交易量估計將回到疫情前32萬戶以上。依照房地產市場『量先價行』邏輯，筆者認為未來價格也會逐步回升。

2.供需問題仍失衡

過去建商大量蓋房，使市場供應量增，而疫情期間去化減速，使市場未售出房屋仍維持高檔（圖二）雖新推出之預售案逐漸減少，僅先前核准的建照仍推出市場進行銷售，統計新開 工之住宅新增43.5%。反觀需求在疫情期間被壓抑，經濟狀況使自住及投資都停滯，造成供應與需求失衡問題越趨嚴重。

3.報復性買房？！買方出籠抄底，看房出價比例都拉高

最壞的狀況似乎已經過去！Covid19在大馬已經歸類為普通流行病，逐步開放的國門及不再面臨封城的情況下，當地人多認為房市已落底，過去二年因為買賣價差過大，買賣雙方認知難以接近，使交易量下滑。買方自2021第四季起就逐步回歸市場看房，交易量創下近期最高，房市逐漸熱絡，交易量甚至超過疫情前的水平。

2022年下半年展望：量增價穩，正向發展

觀察幾個方向：

1.城市發展項目:補上進度的捷運等交通建設

MRT第一線早於2018完工運作，捷運的運載效能使郊區進都市省掉不少通勤時間，不過由於僅一線捷運運作，過去使用量仍限於沿線居民，難以擴散。目前MRT第二線的第一期路段將於2022/6開通、全線預計於2023/1開通（Kampung Batu to Putrajaya)，屆時尖峰時間每3.5分鐘發一班車、49車次、每車次可搭載1204乘客，將紓解城市交通。

隨著捷運第一線完工，第二及三線陸續推進，筆者觀察可能複製20年前台灣台北的捷運通車狀況，所謂的捷運宅將陸續推出且獲得市場青睞。捷運連結都市與郊區，縮短交通時間，持續擴大都市生活圈的範圍。

2.買方市場末段，進場挑貨好時機

過去二年，房地產交易低落的原因與買方不願加價、賣方不捨得讓價有關，買賣雙方在價格認知差異大，使交易不容易達到共識。大馬2022年以來新冠疫情告一段落、政治也趨於穩定，多數買方認為價格差不多落底，加上通膨預期，買方自第一季以來看房數量大增，進場『挑好貨』，趁此時屋主心態仍不強，過去二年沒買、觀望、沒談到價格的這個時間段是進場的好時機。

3.大馬有望落後補漲！？與整個東協競賽

近二年東協各國房價漲幅最大為新加坡，在疫情期間仍積極吸納外國資金，香港外溢效益、大量港人移居新加坡，使當地房價創下史上新高，私人住宅租金，在今年第一季漲幅達4.2%，和去年底相比，漲幅將近翻倍。越南部分也在疫情和緩後，自住需求大幅出籠購屋，越南河內房價已經連續10季上漲。

大馬有望在4/1國境開放後落後補漲嗎？近期因戰爭等國際情勢造成原油價格飆漲、通膨問題隨之而來，美聯儲持續升息效應使熱錢從新興國家撤出後流進美國，使美元指數最高達到105.65為20年來新高。大馬鄰國近期房價漲幅高，各國政府開始打房、利用稅務調控等手段要抑制房價。反觀大馬現況政治穩定、經濟回復的狀況下，將會是熱錢parking的選擇。加上前述國內需求回籠，預計今年後半年能維持上半年榮景，房地產交易將持續『量升價穩』，進而落後補漲。

結語：跟隨先進國家的腳步，城市發展重要的交通建設將在今年起陸續復工、完工，將馬來西亞城市發展推向另一個里程碑。更好的交通建設、改善塞車問題、穩定政治情勢，有望讓馬來西亞的未來幾年能有不一樣的成長、樣貌，我們持續期待與觀察。

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