東協馬來西亞房市解讀2022/7
閱讀時間約 4 分鐘
這幾年很多在東協買房客戶會問，台灣房價漲成這樣、租金也上漲，遠在東協馬來西亞的房地產市場卻沒有起色？疫情二年間租金掉、房價掉，房子空租很久，虧很大，跟台灣的房市呈現強烈的對比。本文來探究目前大馬房地產市場的現況及未來展望。
在地現況分析
1.量價雙回，市場信心回穩
2021年全年房屋交易量 為300,497戶，對比2020疫情剛起的29萬戶已緩步回升，2021年第四季的交易量較前季成長62%達99,462戶，而今年2022第一季的交易量則稍稍回落為94,544，為近二年次高量，若以此交易量推算今年的交易量估計將回到疫情前32萬戶以上。依照房地產市場『量先價行』邏輯，筆者認為未來價格也會逐步回升。
2.供需問題仍失衡
過去建商大量蓋房，使市場供應量增，而疫情期間去化減速，使市場未售出房屋仍維持高檔（圖二）雖新推出之預售案逐漸減少，僅先前核准的建照仍推出市場進行銷售，統計新開 工之住宅新增43.5%。反觀需求在疫情期間被壓抑，經濟狀況使自住及投資都停滯，造成供應與需求失衡問題越趨嚴重。
3.報復性買房？！買方出籠抄底，看房出價比例都拉高
最壞的狀況似乎已經過去！Covid19在大馬已經歸類為普通流行病，逐步開放的國門及不再面臨封城的情況下，當地人多認為房市已落底，過去二年因為買賣價差過大，買賣雙方認知難以接近，使交易量下滑。買方自2021第四季起就逐步回歸市場看房，交易量創下近期最高，房市逐漸熱絡，交易量甚至超過疫情前的水平。
2022年下半年展望：量增價穩，正向發展
觀察幾個方向：
1.城市發展項目:補上進度的捷運等交通建設
MRT第一線早於2018完工運作，捷運的運載效能使郊區進都市省掉不少通勤時間，不過由於僅一線捷運運作，過去使用量仍限於沿線居民，難以擴散。目前MRT第二線的第一期路段將於2022/6開通、全線預計於2023/1開通（Kampung Batu to Putrajaya)，屆時尖峰時間每3.5分鐘發一班車、49車次、每車次可搭載1204乘客，將紓解城市交通。
隨著捷運第一線完工，第二及三線陸續推進，筆者觀察可能複製20年前台灣台北的捷運通車狀況，所謂的捷運宅將陸續推出且獲得市場青睞。捷運連結都市與郊區，縮短交通時間，持續擴大都市生活圈的範圍。
2.買方市場末段，進場挑貨好時機
過去二年，房地產交易低落的原因與買方不願加價、賣方不捨得讓價有關，買賣雙方在價格認知差異大，使交易不容易達到共識。大馬2022年以來新冠疫情告一段落、政治也趨於穩定，多數買方認為價格差不多落底，加上通膨預期，買方自第一季以來看房數量大增，進場『挑好貨』，趁此時屋主心態仍不強，過去二年沒買、觀望、沒談到價格的這個時間段是進場的好時機。
3.大馬有望落後補漲！？與整個東協競賽
近二年東協各國房價漲幅最大為新加坡，在疫情期間仍積極吸納外國資金，香港外溢效益、大量港人移居新加坡，使當地房價創下史上新高，私人住宅租金，在今年第一季漲幅達4.2%，和去年底相比，漲幅將近翻倍。越南部分也在疫情和緩後，自住需求大幅出籠購屋，越南河內房價已經連續10季上漲。
大馬有望在4/1國境開放後落後補漲嗎？近期因戰爭等國際情勢造成原油價格飆漲、通膨問題隨之而來，美聯儲持續升息效應使熱錢從新興國家撤出後流進美國，使美元指數最高達到105.65為20年來新高。大馬鄰國近期房價漲幅高，各國政府開始打房、利用稅務調控等手段要抑制房價。反觀大馬現況政治穩定、經濟回復的狀況下，將會是熱錢parking的選擇。加上前述國內需求回籠，預計今年後半年能維持上半年榮景，房地產交易將持續『量升價穩』，進而落後補漲。
結語：跟隨先進國家的腳步，城市發展重要的交通建設將在今年起陸續復工、完工，將馬來西亞城市發展推向另一個里程碑。更好的交通建設、改善塞車問題、穩定政治情勢，有望讓馬來西亞的未來幾年能有不一樣的成長、樣貌，我們持續期待與觀察。
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想到國外買一間房嗎？不論你是心懷反攻夢、想要買遍全世界的中資族，或是需要在全球資產配置、將雞蛋放在不同籃子的大資族，這個專欄可以協助你多了解一些海外置產、生活、移民等細節，將時不時的提供市場最新交易數據、最新的政策、稅務分享。
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據預售屋實登顯示，近3年7都20-30坪預售屋小宅產品平均漲幅近3成，超越一般住宅約5%。7都以高雄漲幅37.1%最多，其次為新竹、台中33.接%；今年前5月預售小宅平均增幅達12.2%，遠高於一般住宅，顯示這波房市上漲由「小宅領漲」，有別過去豪宅帶頭。
交通部日前通過台中捷運橘線可行性研究，
房仲業者統計近1年7都2房預售屋總價中位數全面上漲，台北市漲幅最高。預售總價中位數2,833萬，年漲幅17.3%。業者分析本波股市帶動房市，市場資金充沛，且不少2代、3代仍有置產需求。台北市長期新案稀缺，若是精華地段釋出案件，都會吸引購屋族出手，可視為蛋黃區重返榮耀之先聲。
金管會19日公布6
5月新青安申請戶數跟貸款還是創新高
預售屋市場的交易件數也是創高
6月開始有央行第二棟降低成數跟財政部的新青安切結書等到7月公告在看是不是有降溫
目前看起來是不會影響太多買房的節奏
主要都是首購跟預售市場,第二間後的貸款難易度要怎麼變嚴格都不是這次的房市重點
###
台灣在金融海嘯發
國際央行週陸續登場，央行政策影響後續房地產走向
銀行業和不動產業傳出，央行有機會再緊縮限貸令，比照財政部調降高價宅認定價格等，若要下重手，甚至不排除升息的可能性
根據央行最新出爐報告，直指不動產市場交易回溫且價格居高，但這些所謂成長全部都是「小宅化」帶動，其實這個是重大警訊，漲勢已經「強弩之末」
近期新青安房貸的加持下，台灣房地產市場的買氣呈現出驚人的熱度，尤其是在預售市場上。根據最新的數據，今年3月的預售實價揭露數量達到了1.3萬件，涉及的金額高達2135億元新台幣，這一數字僅次於2023年6月的2370億元，當時是因為平均地權條例上路前的大量上車潮。
從臺灣投資者角度觀察日本房地產市場，探討投資機會、需求持續高漲的趨勢以及未來市場展望。重點分析東京和大阪市場，以及利率上升與貸款策略調整對投資者的影響。
房價再次蠢動
「我們的開價就是這樣，老實跟你講空間也不多，而且之後價格還要往上調，我建議你如果喜歡就先拿訂金再來談...」從代銷小姐的高昂深邃的鼻孔中，能夠深切的感受出來，房市的氛圍又不一樣了，與半年前電話溫柔call 客的嗓音可以說是有天壤之別。
的確在這波股市上萬點的熱潮，加上新青安的推波助瀾
預售屋代表的是第一手新屋從建商賣給消費者的大盤行情，這篇文章介紹了2023年北部各區預售屋交易價格區間的情況，包括最高總價、中位數總價、最低總價、最高單價、中位數單價以及最低單價。詳細列舉了臺北、新北、桃園和新竹的數據。
過去台灣人到馬來西亞置產，通常都是想到吉隆坡、檳城等華人多的一線大城。
而過去20年來有投資吉隆坡房產的投資者，就算扣掉匯損，應該也是賺錢出場了。
"自2005到2015年，吉隆坡的房價上升了接近122%"
但比起台灣房產，這個報酬率實在是小巫見大巫，為何要捨近求遠，往馬國投資呢?
空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房，但供需失衡不會長期持續
■「空屋現象」要個別分析，區域經濟條件不同，成因與解方都不同
□「空屋率」跟「空屋數」是不同概念切勿混淆
●「新成屋待售餘屋」若持續激增，背後耐人尋味
○都會區「空屋率」高的地方，若是源自囤房或是滯銷太多，那就是房地產的警鐘
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