【營建股分析】－永信建(5508)財富雄厚的高雄建商，先建後售高毛利。(2024.f1)

高雄發大財系列之高雄建商永信建(5508)

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1月營建股開高走低，趁回檔的同時加碼了不少優質標的，就像巴菲特說：別人恐懼時我們要貪婪，將持股汰弱留強。免費分享個人對於永信建的看法，希望拋磚引玉讓更多人一起研究討論優質標的。

一、公司介紹

永信建設開發股份有限公司(5508)主要規劃住宅大樓及別墅產品的投資興建及出售業務，三十多年來專注在高雄努力耕耘，努力蓋出好的成屋，再讓消費者放心購買，先建後售的銷售模式是上櫃的永信建設高毛利的秘訣。品牌形象部分，只要說到高雄在地建商，許多高雄人腦海裡浮現的就是永信建。

受益於通貨膨脹及房價高漲，並沒有受到其他建商在預售時期賣太便宜，導致建築成本上漲後毛利縮水；永信建設（5508）的建案，皆採先建後售型式銷售，上半年成屋建案市場表現優於預期，累計營收25.654億元，年增58％，目前建案布局集中在高雄市，2022年淨利率高達37%，儘管2023年受到建築成本上漲小幅度影響，2023年Q2淨利率也有高達34%。(資料來源：2023/09/19法說會資料)

二、在手建案

從2023年完工後開始銷售的建案，由於受到陸續發布的打房政策影響，為市場買氣增添更多的變數，從2023年Q1-Q3買賣移轉的數據來看，高雄地區整體交易量是萎縮的，目前成屋銷售主要是市場剛性需求的支撐。

目前永信建設的建案布局，集中在高雄市，包含今年(2024)完工待銷售的建案將達到15案，串穿整個南北高雄。

• 近乎完銷：
• 庫存銷售部分包括「晴萃」、「晴川」、「謙樂」、「禾豐」、「翡翠流域」、「R5新世紀」等建案完工順銷。
• 2023年上半年完工的「原旭」、「博萃」與「豐華大鎮」預售也在持續銷售。
• 2023年下半年完工的「晴遠」、「詠光」與「R5新世代」已於日前開放賞屋銷售
• 2024年將有鳳山區的保成二期、鳳東案以及仁武區的大昌案，預計可於2024年完工並投入市場銷售

展望後市，2024年永信建設將有3個建案陸續投入市場銷售，預計總銷約65億元。

三、未來推案

永信建設也持續投入具發展潛力的項目，未來預計仍有7個建案將於2025之後-2028年陸續完工銷售，楠梓的高雄大學臨近台積電，建案完工時正好趕上量產，GG工程師的高薪將持續推高房價，值得期待這兩個建案的毛利率。

四、股利政策

永信建連續19年配發股利，共計98.59元；已經連續近20年都維持著90%的驚人配息率，每年賺的90%都會拿出來配息，每年平均能提供5-15%的高殖利率，以營建業來說是很慷慨且持之以恆的公司。

五、結論

以目前2/5 92元的股價來看，CP值挺高的。

永信建2022年淨利率37%，2023年Q2公布的淨利率為34%，故以公司公布的為基礎，計算待售餘屋及2024完工建案的EPS，如下圖，永信建採先建後售，雖可保留高毛利，但缺點則是餘屋去化速度難以預估，建案完工無法馬上認列入帳，但整體是利大於弊。

去年有新聞報導，永信建預估2023年可供銷售入帳的新成屋逾140億元，但營收公布2023年為82.27億元，觀察過去兩年平均銷售率約為42%-59%之間，故僅試算2024年保守營收為86.5億元~樂觀營收為120億元，EPS約為12~16.89之間，根據過往數據顯示2024會比2023年持平甚至成長，但依舊取決為房市買氣走向，這也是先建後售難以預估的原因，接下來只要關注銷售狀況；總結而言，目前股價已反映部分，永信建較適合定存股能夠年領高配息，90%的配息率很香。

補充：

每個人的分析報告EPS的方法及時機點不同，尤其是永信建這種先建後售的類型，無法預知未來銷售，上圖EPS一定不準，僅供參考，或有專家大神可以私訊我討論XD；預估也分為保守(銷售率40%)or樂觀(銷售率60%)，另外伴隨著通膨指數、建案成本、銷售狀況、實登價格、國家政策、法說會及突發重訊...等等一系列因素影響，文章的效期每季會逐漸失真了，效期最多不超過1年，畢竟最基本的法說會前後都會差很多，所以有些人拿1-2年前其他人的文章問我意見，實在難以判斷阿! 聰明的各位可自行選擇相信的看法。

備註：

1. 圖表拉公式產生，若有專家發現錯誤，再麻煩通知我修改～謝謝
2. 本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock）個人操作，對於營建股有興趣，故想分享潛力股的相關資訊，但仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。

聲明：

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