日本房地產投資：房地產投資專用貸款vs 住宅專用貸款特性、條件解析

房地產貸款主要可分為兩種：投資房專用以及自住房專用。如果是想購買投資用的不動產（出租目的），則申請的是不動產投資專用貸款。這兩種貸款因為目的不同，貸款利息、審查標準也會根據每間銀行有不一樣的規定。本篇先針對兩種貸款的特性以及優缺點進行解說。

房貸種類：

不動産投資專用貸款

這類型的貸款適用於以投資、經營房地產事業為目的的申請人。欲購買自住房的投資人則無法申請此類貸款。

自住房專用貸款

這類貸款又稱為住宅貸款，目的為購買自住用的房地產專用。如有出租目的則不適用此貸款。

兩者的差異：

這兩種貸款除了目的性不同，申請貸款時的審查項目，以及融資放款條件也各有不同。

1. 貸款利息的差異

通常不動產投資用的貸款，利息會比住宅用的貸款來得高。

• 不動產投資用貸款：大約1.6％〜
• 自住用貸款：大約0.3％〜

_{（數據統計於2023年11月、由RENOSY編輯部進行調查）。}

2. 審查內容的不同

雖然細節會根據每間銀行的規定，出現些微的差異，但大致的審查內容如下。

不動產投資專用貸款，主要根據欲使用貸款的房地產本身的資產價值、收益性、事業經營的可行性、申請人個人的還款能力進行審查。另一方面，自住房專用貸款則主要看中個人的還款能力。

3. 還款的資金來源的差別

投資用貸款的還款主要來自租客的租金。自住房的房貸還款則來自申請人自身的收入來源。還款的資金來源也是區別這兩種貸款的主要方式。

不動産投資專用貸款的優點

1. 投資人可透過自身少量資金＋貸款開始個人投資

房地產貸款是依循所謂的槓桿原理。投資人自身只需拿出一部分的資金，即可達成較大金額的投資，並獲取較高收益。大部分的投資，都需要投資人自身投注手頭的資金以賺取回報。

例如，購買一項報酬率3%的金融商品。並且投資人可以選擇投注

A.  100萬日圓全款

B.   1,000萬日圓全款

若選擇A，一年可以有三萬日圓的獲利。B則可以達成一年30萬日圓的獲利。一開始投注的金額愈多，獲利就愈高。但現實是，不是每個人都能一次拿出大筆資金。

「投資房地產時，選擇使用貸款可幫助投資人迅速獲得大筆資金」

投資房地產時，善用貸款可幫助投資人，僅拿出一部分資金加上貸款，就能達成數百萬、數千萬甚至上億的投資。投資人不用因為手頭上現金不夠，而必須侷限投資選項或是被迫放棄投資。善用投資槓桿原理，可以幫助您實現有效率的投資。

以上述的例子為例，

例如投資人可選擇自己拿出100萬日圓現金再加上1000萬日圓的貸款。以一年3%的收益率計算，每年可收穫30萬日圓的租金（未扣除必要費用的情況）。

如果選擇單靠自身的資金，要存到1000萬或是一次性拿出1000萬都不是一件容易的事。聰明使用貸款，可以幫助您有效率的實現大金額的投資。

2. 投資用房地產主要依靠租金來繳納房貸

投資用房地產，房東可利用租客每個月的租金來替自己償還每個月貸款。因此房地產投資（出租事業）也被認爲是能善用槓桿原理，幫助房東不需動用個人資金就能償還房貸，進而有多餘資金來進行其他的投資或應用。

3. 強制加入團體信用壽險在危急時刻能起到關鍵作用

在申請投資用房地產的貸款時，多數銀行都會要求申請人同時加入「團體信用壽險」，作為融資申請的條件之一。這份壽險能夠確保若貸款申請人因意外或重大傷病導致本人死亡、重度傷殘而無法繼續償還貸款時，能充當貸款資金替申請人償還剩餘的貸款。藉此，申請人的家人也能避免因為突如其來的房貸打亂生活。一方面能繼續保有該房地產之餘，若急需現金也可將房產出售。

投資用房地產專用貸款的缺點

1. 比起一次性用現金結清 貸款會產生利息

作為貸款就一定會有還款利息。

例如：

• 房價2,200萬日圓
• 房貸利息1.9％
• 固定利息
• 35年還款期限

其中利息約800萬日圓。

乍看之下，要多付800萬的利息，倒不如一次付現。但對大部分人而言，要存到能一次結清的金額並不是一件容易的事。就算能存到也必須花相當長的一段時間。善用投資貸款能幫助投資人在更早的時間點開始個人的投資規劃，打造長期的個人資產。

2. 若選擇非固定利息，則還款金額有可能增加

貸款利息分為固定利息和非固定利息兩種，若選擇非固定則利息有變動的可能。

若利息上升則也有可能發生，房租不夠補足需付款金額，導致投資人必須自掏腰包的情況。因此在決定選擇利息種類時，建議先衡量個人能夠承受的變動風險到什麼程度（多少%），避免發生無法還款，並對個人財務規劃甚至生活造成影響的情況。

3. 若房間持續空置則投資人需拿出個人資金來償還貸款

房地產投資專用貸款一般是使用租金來還款。如果房間空置，無租金收入的情況，則房東就必須用個人資金來償還貸款。並不能因為沒有租金收入就停止貸款。也因此雖然說投資房地產並不要求投資人一次性拿出大量現金，但不代表手頭上沒有儲蓄或資金來源也能投資。一但無租金收入，所有支出都必須由投資人自行承擔，因此投資人本身依然需具備一定程度的存款以備不時之需。

4. 申請超過個人償還能力的貸款金額

房地產投資雖然能讓投資人依靠少許個人資金和貸款，就得以實現大金額的投資。但這裡也存在盲點。

• 房屋總價：2,000萬日圓
• 頭期款 追加利息：無
• 借款金額：2,000萬日圓
• 還款利息：2%
• 每月租金收入：7萬日圓

以上述的範例，每個月的還款金額大約為66,000日圓。

若申請房貸，可貸金額上限為6000萬日圓。理想的狀態下，借款人可利用貸款，購入3套符合上述條件的房產。但若是三間房間都同時呈現空置的狀態，則投資人自己就必須一次承擔三間房的貸款，非常容易造成還不出貸款的窘境。

房地產投資用貸款的種類

公寓住宅用貸款

這類型貸款是將利息和融資的細節全部制式規格化的融資商品。申請人只要符合條件，就能夠申請到該貸款。對於市場上常見的出租用公寓，多數都搭配公寓住宅用貸款供投資人選擇。這類型的貸款特色在於審查的時間比較短。

事業用貸款

這類型貸款是事業資金或創業資金的貸款統稱。需根據融資申請人的資產背景、過往的事業經歷等進行綜合的融資審查。審查的時間也比公寓用貸款來得長。而關於融資的條件與難易度，也會根據申請人需融資的事業有關。

利息的種類

1. 非固定利息

比起固定利息，利息較低，可以有效降低需償還的金額

可能會受到債券市場的變化影響，導致利息變動，需償還的金額可能會增加

2. 浮動型固定利息

經過一定的時間後（通常3-5年）可以重新選擇利息的種類。貸款人可根據當下的金融政策與市場情況選擇是否變換。在一定的時間，利息有調升的可能，亦有可能導致還款金額增加。

3. 長期固定利息

不受債券市場的變化影響，以固定的利息進行償還。申請人可相對容易進行未來的資金與債務償還規劃。此類型的貸款方案可選擇的金融機關較少。

總結：

各個貸款利息方案皆各有利弊。在選擇之前務必根據個人經濟狀況、財務及投資規劃選擇適合個人的貸款方案。

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