不動產買賣契約還有分公契和私契！？不動產交易中的價款與稅費解析

前言

近日在柯文哲案件新聞中，民眾黨於記者會中出示了不動產買賣契約，而契約中所記載的「買賣價款總金額」標示了價金總額61萬7800元，引起了名嘴及民眾的質疑，質疑為什麼明明買賣價金是4300萬元，卻只有登載了61萬餘元呢？而柯文哲到底有沒有買貴了呢？

一、不動產交易所簽立的契約

在不動產的交易中，通常都會簽立所謂的「私契」及「公契」。我自己也是碰過只簽公契，但沒有簽私契的情況，但交易實務上很少見。

（一）私契

私契是買賣雙方約定雙方當事人的個人資料、買賣價金、付款方式、使用履約保證或價金信託、貸款的處理、產權、屋況等。而私契中的買賣價金是登載實際的交易金額，此交易金額是以房屋坪數乘以每坪價格所得出，以新聞中的不動產標的（下稱系爭不動產）的實價登錄來看，建物為48.76坪，每坪為88.2萬元，總金額為4300萬6320元。

（二）公契

公契（正式名稱：不動產所有權買賣移轉契約書）則是為了向地政事務所辦理所有權移轉登記所用，為公定的格式（以興趣的讀者可以下載來看看，載點），公契中所記載的事項約略為雙方當事人的個人資料、不動產標示、買賣價金及其他約定事項。

通常會將土地及建物的現值登載在同一份公契中，但也有地政士在製作公契時，為了顯示土地及建物的個別現值，在分開處理申報稅務，而將土地及建物分開登載。

而公契中的買賣價款總金額所登載的是「公告土地現值」及「房屋評定現值」（總稱「現值」），而現值與實際交易價格並不相同，現值的計算是為了計算不動產移轉時所需要負擔的稅賦，例如契稅及土地增值稅（若是在贈與的情況，贈與稅在核定上也是以不動產的現值核課）。

我們來看看系爭不動產中土地的公告現值為45萬8511元/平方公尺，面積為2390平方公尺，權利範圍未知（公告現值的查詢如下圖）。但以經驗來看，此次的公契應該是土地及建物分開登載在不同公契上，而系爭不動產的建物屋齡已經47年之久，單以房屋評定現值也有可能為61萬餘元。

二、不動產交易要負擔哪些稅費

（一）印花稅

在買賣不動產所立向主管機關申請物權登記之契據（也就是公契）為印花稅的課徵範圍。而其印花稅的稅額是以不動產現值乘以千分之一（典賣、讓受及分割不動產契據）的稅率來計算。以61萬7800元來計算的話，印花稅應為617元。

（二）土地增值稅

土地增值稅在計算上較為複雜，以第一級稅級（分為三級，自用住宅則以10%稅率計算）計算公式來看，應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】× 稅率 ( 20% )，若是覺得算式太複雜，可以用土地增值稅試算網站試算看看。

（三）契稅

因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權之不動產需要課徵契稅。其中所謂的不動產是指土地及定著物（建物），但依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。也就是說一般情況下，契稅的計算僅計算建物的房屋評定現值（課稅現值及免稅現值），而契稅的稅率在買賣的情況，稅率為6%。若房屋評定現值為100萬元，則契稅之稅額為6萬元。

（四）登記費及書狀費

聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。需注意的是，在登記費的計算，並非以公契所登載的「買賣價款總金額」去計算，而是以「申報地價」（公告地價的80%）加上房屋評定現值去計算。書狀費的部分，一份權狀80元，土地及建物權狀共2張，共160元。

（五）代書費

之前有寫過一篇文章介紹（文章網址），在本文就不再贅述。

（六）仲介服務費

根據「 內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定 」，一般買賣房屋時，不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的 6% 。依照現在不動產市場的行情，通常是根據成交價向賣方收取「 仲介費 4% 」、向買方收取「 仲介費 2% 」的仲介費用。

三、後語

柯文哲說以每坪88萬元買濟南大樓的商辦沒有買貴了（新聞連結），但以實價登陸的資料內容來看，近一年的交易紀錄中每坪88萬元的價格，是最高的成交價格，所以應該是買貴了吧！？還是因為有附辦公室租約，每個月有租金收入，所以覺得買得不貴！？

【註】公告現值、公告地價與申報地價的意義

「公告現值」依據平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則第三條規定，是先由各地政事務所地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，送由縣（市）政府提經地價評議委員會評定後，於每年一月一日公告之土地當年期區段價格，作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。

「公告地價」，係政府每3年重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估，於1月1日公告，作為土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

「申報地價」為土地所有權人依公告地價在增減２０％範圍內所申報之地價，作為課徵地價稅之依據。前次移轉現值或原規定地價則指土地前次移轉時所申報之土地現值或未移轉第一次規定之地價，作為計算土地漲價總數額以課徵土地增值稅之用。
（ 資料來源：https://www.pthg.gov.tw/plantpp/Cus_Petition_Detail.aspx?s=9E5CF7C9EC9DA9BF&n=7C99A8AF741C23C3 ）