理銘(6212)-下一個晶悅+昇益？台南18713坪,新竹13077坪最精華地段
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理銘基本介紹
理銘開發股份有限公司(股票代碼：6212)於1977年11月成立，原名「環興實業股份有限公司」，主要營業項目為管線及陶管之進出口貿易，1998年後轉型完全跨入記錄型光碟機及週邊相關產品之領域，並更名為「理銘科技股份有限公司」，且代理日本理光公司光學讀取頭的銷售為主，營收佔整體營收比重達65-70%，後因理光退出讀取頭產業，乃轉向日本EDP公司爭取代理新研發的讀取頭，2007年因增加從事營建地產開發，因此又更名為「理銘開發股份有限公司」，主要經營委託營造廠商興建住宅及大樓出租、出售等業務。
公司以「委託營造廠商興建住宅及大樓之出租、出售業務」為主，佔營收比重為100%。
什麼是「都市更新」？
所謂的「都市更新」，指的就是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益；可以說是一種廣泛的社會與經濟意義，都市再度重生的概念。(都更條例第1條) 都市更新條例第3條規定則載明：「指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」
都市更新３做法：
依據都更條例第3、4條，有重建、整建及維護3種方式：
【重建】指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
【整建】指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
【維護】指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
老舊眷圈都市更新還是購地自建？
理銘跟地方政府的關係一開始本者也看不懂，查閱資料後才稍微了解
第一︰國防部政戰局委託臺南市公辦都市更新
第二︰採權利變換方式
二空新村範圍內屬國防部政治作戰局所有之土地作價辦理開發規劃之推動，履約廠商將負擔土地標售價值、並提供開發規劃之相關服務（含規劃設計與開發興闢公共設施、社會住宅、並將公共設施、社會住宅完成移轉予本府、建築執照、使用執照取得等），本府不需負擔相關開發規劃費⽤，其相關
費⽤係由土地標售價值之⼀部分作為對價。
以政府採購法辦理標售土地並附帶履約款項-須辦理都市更新事業開發並申
請公益性相關容積獎勵，完成公共設施及提供社會住宅。
那理銘需要付出什麼？
招商方式-權利變換
- 公共設施用地負擔面積及比例
- 共同負擔金額比例
- 所有權人(此例為台南市政府)可分配之價值、面積
我們以臺南市仁德區二空新村眷改土地標售暨規劃開發(A區)案都市更新來看，A區需要給市政府停車場、一棟75戶當作社會住宅、綠化與公共設施。
換取台南市政府將二空新村土地賣給理銘。
那土地買多少呢？
根據資料
臺南市仁德區二空新村眷改土地標售暨規劃開發(A區)案，理銘花費197,589萬元購買土地，土地 6,615.45坪，一坪約為29.87萬。
臺南市仁德區二空新村眷改土地標售暨規劃開發(B區)案，理銘花費445,200萬元購買土地，土地12,098.44坪，一坪約為36.8萬。
相對其他貴嗎？
2024/03/29九份子地王創天價 潤隆每坪98萬向臺邦購得2184坪水岸首排地
股利政策
理銘過去的EPS不穩定，盈餘分配率在36.6%-89.8%， 但並沒有每年都配息，2023年12月認列綠海都心52.5億，EPS 5.63元，2023年全年6.27元EPS，配發3.5元現金股利，殖利率約為5.54%。
每檔營建都有不同的特性，理銘的特性是10年磨一建，近幾年推出的綠海都心、東都綠學，以及之後的二空AB區、新竹案都是至少40億的建案，而仁德區二空B區案筆者自己推估應有超過160億，對於營收與EPS貢獻將會明顯增加。
而新竹親仁段二小段、光復段1034段將會把理銘推向更高的高點！
目前建案與土地
綠海都心分別在2023/12月、2024/1月認列完成，2023Q4之EPS為5.63元，毛利率18.8%，相對以往毛利率不算高，查看後主要應為土地購買費用佔比較高，一坪約43.135萬元，目前營建公司來說若沒有便宜土地(永信建)或與他人合建(欣巴巴)毛利率想在40-50%實屬不易。
理銘毛利率約在19-26%之間，淨利在6.5-27%，營造成本約為11萬/坪。
目前營建用地有榮光段、舊社段、鹽新段、竹蓮段、二王段、烏竹段可供開發。
而以推案有二空段A1、A2、光復段1034、親仁段、東都綠學。
理銘法說會
從法說會來看未來有東都綠學、二空A1區、二空A2區、二空B區、新竹親仁段二小段、光復段1034段。
筆者研究一陣子之後發現東都綠學也是二空都更的其中一塊地，東都綠學與二空A1區、二空A2區法說會說都會在114年完工，大致上有90億可以入賬。
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