達麗九月營收年增 1722%，可能來源是什麼？年營收 100 億可以達標嗎？
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本文將分析達麗九月營收的可能來源、年營收 100 億可以達標嗎？以及承熙對營建股的投資方法與哲學。
★ 達麗系列文章：
預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例（公開文 )、
投資達麗 (6177) 不能錯過承熙的 3 篇好文（公開文 )、
達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？
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一、達麗九月營收內容
根據公司公告，九月營收比去年同期增加很多，主要差異是有新完工個案過戶交屋所致。再看營收組成，營建收入為 21.24 億，占 21.49 億的 99%，因此其他的工程收入與租金收入可以忽略。那麼，是由哪些建案貢獻的呢？
二、九月營收的可能來源
這裡假設建案自完工領到使用執照後，一直到交屋認列營收必須耗時「三個月」。
(一) 東京案：
總銷約 30 億，根據達麗東京臉書粉專的資訊，預售期間即已銷售九成。使用執照已於 2021/07/02 取得，執照號碼為「(110)高市工建築使字第01284號」。7/2 加三個月為 10/2，本案戶數 400 多戶，如果有些戶驗屋速度快，是有可能趕上九月交屋的。
有個變數是，東京案剛好趕上今年鬼月的 8/8 到 9/6，大部分買家應該不至於犯禁忌去驗屋；此外，「完工只是建案達成法定竣工的要件」，交屋前還有裝潢工程，而東京案是 7/2 拿到使照，到鬼月的第一天 8/8 才一個月，鬼月結束的第一天是 9/7，能交屋貢獻營收的機率我認為不大。
有個變數是，東京案剛好趕上今年鬼月的 8/8 到 9/6，大部分買家應該不至於犯禁忌去驗屋；此外，「完工只是建案達成法定竣工的要件」，交屋前還有裝潢工程，而東京案是 7/2 拿到使照，到鬼月的第一天 8/8 才一個月，鬼月結束的第一天是 9/7，能交屋貢獻營收的機率我認為不大。
(二) 西雅圖KODA案：
總銷約 44 億，據 7/17 新聞報導：
廖政雄表示，達麗揮軍美國第一筆自地自建案－西雅圖『KODA第五大道』，近日如期完工交屋，總銷44億元，施工期間已銷售四成，預計下半年伺機銷售其餘六成。
假設施工期間賣出的四成全部交屋大約可以認列 17.6 億 ( 44 億 * 0.4 )，剩下的成屋銷售為 26.4 億。
另查達麗 2021Q2 財報的存貨，待售房地中已經有 KODA ( Q1 還沒有 )，金額為 31.77 億，這表示最晚在 2021/06/30 就已經是完工狀態，6/30 加三個月剛好是九月，因此我認為貢獻達麗九月營收機率比較大的應該是 KODA 案。
另查達麗 2021Q2 財報的存貨，待售房地中已經有 KODA ( Q1 還沒有 )，金額為 31.77 億，這表示最晚在 2021/06/30 就已經是完工狀態，6/30 加三個月剛好是九月，因此我認為貢獻達麗九月營收機率比較大的應該是 KODA 案。
三、達麗 2021 挑戰百億俱樂部？
同樣是剛剛的新聞，達麗說今年要挑戰百億，下圖是今年前九個月的營收，目前累積 57.11 億還差 42.89 億，時間只剩下三個月，有可能達標嗎？
下面是承熙整理達麗最近兩次法說會關於建案預計完工進度的對照表，如果直接看最右邊那欄，2021 總共有 6 案預計完工，大景匯、KODA與東京都完工就不講，緊接著可能完工的有「大道」、「居山」及「麗水苑」。
根據達麗官網工程進度的揭露，大道 9/30 的進度是一樓的植栽工程，這表示即將完工，但就算現在 10/9 完工好了，恐怕要 2022Q1 才能認列營收；至於居山 9/30 進度是結構工程結束剛進行裝修工程，這案距離完工恐怕還要幾個月，不宜指望今年貢獻營收。而麗水苑進度比居山案好一點，而且金額太小不談。
根據達麗官網工程進度的揭露，大道 9/30 的進度是一樓的植栽工程，這表示即將完工，但就算現在 10/9 完工好了，恐怕要 2022Q1 才能認列營收；至於居山 9/30 進度是結構工程結束剛進行裝修工程，這案距離完工恐怕還要幾個月，不宜指望今年貢獻營收。而麗水苑進度比居山案好一點，而且金額太小不談。
此外，達麗 10/5 重訊公布子公司賣地預計賺新台幣 4.57 億，分成簽約時及過戶時兩階段交付。
小結：
不論我判斷東京案尚未認列營收是否正確，在剩下的三個月陸續認列東京案 30 億 + KODA +賣地 4.57 億，要填補 42.89 億的缺口達成 100 億目標是有可能的。
不過，承熙認為這問題不是很重要，理由下面會說。
四、承熙對營建股的投資方法與哲學
達麗是目前上市營建股股本偏小的，大約只有 39 億，但從合約負債的變化可以看出連續 5 季增加，表示即將迎來業績的跳耀式成長。
(一) 承熙習慣使用營建股投資模型｜全面性評估：
假設我們有能力掌握建商的全部建案進度，是否就能據以判斷買賣營建股呢？我認為不一定！萬一股價太高呢？萬一成屋太多卡住建商現金周轉不靈呢？
因為投資營建股不能直線型思考，必須更全面才安全，我的習慣是用「營建股投資模型」評估，因為這個模型包含從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」以及「價值性」等五大面向評價，我認為相當全面。這個模型是來自丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。
因為投資營建股不能直線型思考，必須更全面才安全，我的習慣是用「營建股投資模型」評估，因為這個模型包含從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」以及「價值性」等五大面向評價，我認為相當全面。這個模型是來自丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。
(二) 承熙的營建股投資哲學｜懶散，反正時間到了營收會灌進來：
營建股投資模型已經相當穩健又全面，這剛好適合生性懶散的承熙，不用每天盯著股價，反正時間到了營收會灌進來，我就是耐心等待，然後時間拿去做其他想做的事，例如寫作、運動、逗弄寵物、吃喝玩樂。
我上次更新達麗是在五月底，在〈達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？〉這篇有指出幾個亮點，從那以後到今天四個多月了，達麗對我而言只有加碼問題還談不上賣出。
我通常一季更新一次營建股的模型評分，不只看總分上升或減少，也會注意五大指標的變化。期間偶爾追一下金額比較大的建案完工進度，或是法說會資訊，就沒再多做甚麼功課了。
有網友會把建商的全部建案換算成 EPS，然後按照交屋認列時間點分配到每一年的 EPS，再抓出可能配息，這樣才能知道目前適不適合投資，以及未來的殖利率。這個作法當然很好，但是承熙不會刻意這樣，因為我懶散。
最後，對預售屋的銷售流程及營建股的週期有興趣的朋友可以看〈預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例〉這篇，有公開分享我整理的資訊，這也是我投資營建股能沉住氣的原因。而如果想下手研究營建股，前幾天這篇〈【回應網友】如何下手研究營建股？〉也有公開分享具體步驟。
以上就是承熙對營建股的投資態度與哲學。
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承熙喜歡投資營建股，因為建案好追蹤、營收可預測，雖然建案完工時間抓不精準，但時間到了營收就會灌進來。營收爆發股價不漲也沒關係，繼續抱著，有基本面支撐的股票買得安心，遲早有一天市場會給它一個公道。
本文不具投資勸誘之意，內容僅供個人檢討與學習；投資有風險，投資人應審慎評估並自負盈虧。
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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地，希望承熙我自己的心得能帶給你幸福，當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我，可望把相關心得統統給你知道~
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