土地法34-1新修法上課心得分享

一、簡介

這星期忙忙碌碌，星期二上課心得，到今天才有時間寫

這是我今年給自己的功課，每當上完課，就要寫一篇心得跟大家分享

藉由心得分享，砥勵我自己上課時要專心聽課，不要想東想西，不然到時寫不出東西來，哈~

土地法34-1，在我之前考地政士的時候，就是我心目中的大魔王，陳老師的課程，聽了一次又一次，還是有聽沒有懂。

開始執業之後，實務上遇到了共有土地，才開始重新把土地法34-1拿來好好研究一番，上課時，老師也有說過，專攻土地法34-1的地政士，通常會有不錯的報酬入袋，但是，就我這幾天研究了一下法條，發現，原來高報酬背後，需要有高度法律專業知識(一堆判決、判例，函令，看得我頭都痛了起來，哈~)及熟捻土地登記實務運作，這錢真不容易賺(話說，有好賺的錢嗎?現在我的體悟是：沒有!)。

但是，這市場需求是存在的，在台灣，共有土地比比皆是，舉個大家常見的例子，以前農業社會，大家庭時代，生的小孩多，長輩走後，大家共有一塊土地，一人只有分得一點點，在沒有分管情況下，也無法單獨使用，要分割，光協議，可能就破局，上法院，走完訴訟程序，數年之久，土地法34-1多數決處分共有土地，簡化共有關係，促進土地利用，看似不錯的解套方式，但實施多年來，訴訟爭議不斷，因為會犧牲少數共有人的權益，當然，法條也有保護少數共有人的機制，但畢竟還是犧牲少數共有人的權益，因為有些人在意的不是錢，而是對土地的那份情感(例如祖產)，最新修正是因為台中太平商場案，被監察院糾正，而促使了34-1要點修正。

當然，我不是這方面的專家，無法說誰對誰錯，這次修正要點，整體的方向，朝更保護少數共有人的利益走，未來，要發動34-1的多數共有人，難度提高了，只是，上有政策、下有對策，之後會如何發展，靜待後續了，但我能做的是，把這次的修正要點重點，提供給大家。

二、執行要點修正說明：

要講修正要點前，先來把母法前情提要一下：

(一)、土地法第 34-1 條：(母法)

1、共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

(二)、34-1執行要點修正：

1、第三點：

本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、 交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共 有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。 前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。

說明：

多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，其交換位置及條件等決定難謂合理，且本法條於交換未設有優先購買權之衡平機制，未能符合財產權保障之要求。又於交換所有權移轉登記後，該共有關係仍維持於相互移轉後所取得之共有不動產標的上，亦與本法條係為解決共有不動產糾紛之目的未合。

考量共有人倘同為受讓人時，除可能產生密謀合議而侵害他共有人權益之情形外， 該共有人之應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，並妨害他共有人之優先承購權，亦難認正當。爰增訂第二項 部分共有人與未行使優先購買權之他共有人皆不得為依本法條 第一項有償讓與時之受讓人規定，以落實憲法保障財產權之意旨。

2、第八點：

本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容， 依下列規定：

(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前， 應先行通知他共有人。

(二)書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他 共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其 事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍 者，依第四款第二目或第三目規定辦理。

(三)他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第五十條戶籍 暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未 居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住 居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他 共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法 律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有 人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有 人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。

(四)不能以書面通知而以公告代替者，以下列情形為限： 1.他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。 2.他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分 共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。 3.他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登 記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。

(五)公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地 或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之， 並自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知 效力。

(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更 或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與 通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事 項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土 地或建物之價金分配。

(七)他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知 或公告之對象。

(八)委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

說明：

本法條第二項規定對 於他共有人之通知或 公告，乃係部分共有 人得依多數決處分之 法定先行程序，部分 共有人是否履行其應 盡之通知義務，對他 共有人之權益影響甚鉅，本要點一百零六 年十二月一日修正已 增加書面通知應檢附 雙掛號之通知書或郵 局存證信函，惟送達 地址或處所應有更詳 細規範，修正第二款規 定，對於他共有人應 就戶籍地址為送達， 而法人或非法人團體 則就其事務所或營業 所為送達。

為避免部分共有人明 知他共有人實際 住 所，卻僅向戶籍地址 通知，進而以公告方 式代替通知，致損害 他共有人權益，故部 分共有人仍應查明其 實際住居所、事務所 或營業所，爰於第三 款定明他共有人之戶 籍地址無法送達、有 戶籍法第五十條規定 全戶遷離戶籍地，未 申請遷徙登記，全戶 戶籍暫遷至該戶政事 務所或部分共有人已 確知他共有人未居住 於戶籍地址之情形， 應送達實際住所。又 因他共有人實際住所 非登記機關能查明之 範疇，故由部分共有 人依實際情形切結並 負法律責任。

，郵件由郵務機關 製作招領單，依一般 社會觀念，可期待相 對人受通知時起進入 相對人之支配範圍， 置於相對人可隨時了 解內容之狀態，應認 表意人之意思表示已 到達相對人而發生效 力，不以相對人實際 領取郵件為必要。如 當事人間對客觀上能 否 領 取 郵 件 有 所 爭 執，因非屬登記機關 所能判斷事項，得依 修正規定第十四點辦 理。

另本款明定三種 不能以書面通知而得 以公告代替之情形， 分別說明如下：

他共有人戶 籍資料載有遷出國 外，以其在國內最 後除戶戶籍地址通 知而無法送達，並 已依第三款規定查 明其實際住所未果 而以切結方式辦理 者，列入得以公告 方式辦理之範疇； 他共有人喪失國籍 之情形，就其除戶 地址寄發通知而無 法送達者，並已依 第三款規定查明其 實際住所未果而以 切結方式辦理者， 亦同。

對於他共有人於臺灣地區無戶 籍，登記簿所載地 址為國外地址，經 部分共有人以他共 有人登記簿地址為 書面通知後，仍無 法送達或無法判斷 是否送達成功，並 依第三款規定查明 其實際住所未果而 以切結方式辦理 者，考量客觀上已 難得知確實住所， 得以公告方式替 代。

另為利公告或 登報方式之執行，參 考民事訴訟法第一百 五十二條前段規定， 於後段增訂自公告之 日或登報 (由部分共 有人依實際情形刊登 國內或國外報紙 )最 後登載日起，經二十 日發生通知效力。

另針對有優先承購權 與其他無優先承購權 之不動產併同出賣 時，他共有人於主張 優先購買時，是否需 一併承購，法院實務 上見解不同。考量本 法條優先承購權之規 定，寓有促進土地資 源有效利用之目的及 保護他共有人固有權 益，故原則上只能承 購有優先承購權之土 地，惟對於無優先承 購權之土地部分，如性質上具有使用不可 分部分，或有不能分 割之情形者，則不在 此限。逾此部分，優 先承購權人應無一併 承買之權利，以免使 優先購買權之效力過 度擴張，致失立法意 旨。又出賣人如願將 其他無優先購買權之 買賣標的物，一併出 售於行使優先承購權 者，屬契約自由問 題，應無須一併承購。

爰於 後段增訂數宗土地或 建物併同出賣時，通 知或公告之內容應分 別記明各宗土地或建 物之價金，以利他共 有人行使優先承購 權。

遺產管理人為保存遺 產必要之處置得主張 優先購買權，爰增訂 遺產管理人為通知或 公告對象。

3、第九點：

依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記 時，應依下列規定辦理： (一)部分共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請 書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附 已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土 地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不 實，義務人願負法律責任；通知或公告之內容，除受通 知人姓名、名稱與住所、事務所或營業所及通知人之姓 名、土地或建物標示□外 ，登記機關無須審查。未能會同 申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無 須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，部分 共有人應代他共有人申請登記。

(二)涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受對價或補償 之證明或已依法提存之證明文件，並於登記申請書適當 欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行 負責；已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規 則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之 情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序 辦理。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。

(三)依本法條規定處分全部共有土地或建物，如處分後共有 權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣 者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承 或遺產管理人「登記」。

(四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已 為其繼承人受領或為其提存之證明時，應檢附土地登記 規則第一百十九條規定之文件，其中繼承系統表應由部 分共有人全體記明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申 請人願負法律責任字樣。

(五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得 由部分共有人申報土地移轉現值。但申報人應繳清該土 地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利 變更登記。

(六)他共有人之應有部分經限制登記者，應依下列規定辦 理： 1.他共有人之應有部分經法院或法務部行政執行署所屬行政 執行分署（以下簡稱行政執行分署）囑託查封、假扣押、 假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登 記者，登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定 徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情 形，無礙執行效果者，應予受理登記，並將原查封、假 扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清 算程序事項予以轉載，登記完畢後通知原囑託或裁定機 關及債權人；有礙執行效果者，應以書面敘明理由及法 24 令依據，駁回登記之申請。 2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記 者，登記機關應洽原囑託機關意見後，依前目規定辦理。 3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應 提出該共有人已受領與經原預告登記請求權人同意之證 明文件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提 存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內 記明提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求 權人同意之證明文件及印鑑證明。登記機關應逕予塗銷 該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人。

(七)申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權 利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土 地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權 利。

說明：

另對於他共有人之通知或公告內容，係屬 私權事項，登記機關 自無庸審查，惟考量 實務執行時，通知或 公告內容仍須與受理 登記案件有最低限度 之 關 聯 ， 為 避 免 爭 議，爰增訂登記機關 須審查之項目，其餘 內容係屬當事人私法 間法律關係，若具體 個案涉訟，仍應以法 院裁判為準。又本款 所 稱 受 通 知 人 之 住 所，為第八點規定應 通知之戶籍地址或相 關住所，併予指明。

4、第11點：

依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：

(一)提存人應為本法條第一項之共有人，並得由其中一人或 數人辦理提存。

(二)他共有人之住所為日據時期之番地，可以該番地所查對 之現在住所向法院辦理提存。

(三)他共有人之住所不詳，經舉證客觀上仍無法查明時，依 下列方式辦理： 1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取 權人，辦理提存，並依提存法規定辦理。 2.他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對 象。 3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第 一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一 百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存 之對象。 4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、 家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管 理人為清償或辦理提存之對象。

(四)以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十 一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明相關被 繼承人姓名及提存物受取人領取提存物時，應依遺產及 贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明 書、同意移轉證明書、不計入遺產總額證明書、逾核課 期間證明書或逾徵收期間證明書。

說明：

依提存法施行細則 第四條第二項規 定：「債權人已死 亡，其繼承人有無 不明，且無從依法 選任遺產管理人或 有其他類此情形 者，提存人得以不 能確知孰為債權人 而難為給付為由， 聲請提存。」為避 免民眾誤解可不選 任遺產管理人，而 得逕依民法第三百 二十六條規定辦理 提存，爰刪除第三 目後段規定。

辦理提存係以他共有 人之繼承人為提存對 象，而非已死亡之共 有人，故僅需載明檢 附遺產稅相關完稅文 件，且本點為辦理提 存方式，而非申請登 記應附文件，為避免 語意混淆，爰第四款 酌作文字修正。另因 他共有人之繼承關係 可能包括再轉繼承， 為免漏報遺產稅，於 本款定明提存書領取 提存物所附條件欄應 記明相關被繼承人姓 名，以資明確。

4、第12點：

部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他 共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。 前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其 共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者， 不在此限：

(一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或 提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。

(二)依法令規定應併同移轉。 多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先 購買人之應有部分比例定之。 部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣 土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。

說明：

本點第一項所謂「同 一條件」係指出賣之 部分共有人與他人所 訂契約或他人承諾之 一切條件而言，惟當 數宗土地或建物依本 法 條 第 一 項 規 定 處 分，於有優先購買權 與無優先購買權之不 動產併同出賣時，為 維護他共有人主張優 先購買之選擇權，他 共有人得僅就其共有 之土地或建物行使優 先購買權，以避免變 相以比本法條更嚴苛 的條件阻止他共有人 行使優先購買權，爰 增訂第二項規定。至 數宗土地或建物之後 續整合利用，非本法 條涵蓋範圍。前述情 形茲舉例分述之： (一) 如甲、乙、丙共有 A 地，甲、乙共有 B 地，甲、乙依本 法條第一項規定將 A、B 兩土地併同 出賣，此時丙得僅 就 A 地表示優先購 買。 (二) 如甲、乙、丙均共 有 A 、 B 兩 地 ， 甲、乙依本法條第 一項規定將 A、B兩地併同出賣，此 時丙得就 A 地及 B 地表示優先購買， 但因丙亦為 B 地之 共有人，不得僅就 A 地表示優先購 買，以避免權利濫 用。

本法條之立法意旨並 非以損害少數共有人 權益為目的，如先依 本法條規定辦理土地 之 地 上 權 或 典 權 設 定，部分共有人再依 本法條第一項規定出 售該共有土地時，考 量該地上權人或典權 人已取得之權利仍存 在於該土地上，尚不 因土地所有權人之不 同而受影響，參照內 政部八十七年九月九日台內地字第八七七 八二六六號函意旨， 仍應通知他共有人是 否願意優先購買，爰 增訂第四項規定。

5、第13點：

本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：

(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先 購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表 示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效 力。 (二)他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權 一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之 46 適用。

(四)區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其 專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人 有優先購買權之適用。

(五)本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義 務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利 變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共 有人請求損害賠償。

(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零 七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先 購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一 百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。 但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購 買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。

(七)共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權 之行使。

(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管 機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地 政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先 購買權人放棄優先承購權之證明文件。

(九)共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共 有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優 47 先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先 購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定 之。

(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共 有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他 公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數 人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權 人之潛在應有部分比例計算之。

(十一)優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣 人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書 之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權 人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」， 不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。

說明：

為使出賣人確實知悉 其應通知他共有人主 張 優 先 購 買 權 之 義 務，並避免其未盡通 知 義 務 作 出 不 實 切 結，致優先購買權人 權益受損等情，爰於 第十一款明定由出賣 人檢附切結書，載明 通 知 方 式 及 通 知 情 形，作為已踐行通知 義務之證明。嗣後如 有爭執，亦可作為優 先購買權人事後救濟 舉證用。至於其通知 內容、送達情形雖屬 當事人間內部關係， 惟申請登記如有委託 專業代理人時，該專 業代理人應本於相關 規定及業務上應盡之 義務，告知當事人相 關權益義務。

6、第14點：

部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利，除土 地登記規則第九十七條第三項所定情形外，於收件後至登記 完畢前，他共有人以書面提出異議，主張下列情形者，登記機關應依同規則第五十七條第一項第三款規定予以駁回：

(一)數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地 或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行 使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在 此限。

(二)就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並 附具已向法院起訴文件。 (三)就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。

(四)其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。

說明：

我國法制規劃上，自 始 將 「 民 事 私 權 爭 議」劃歸普通法院民 事庭審理，從國家任 務分工及資源配置之 效率性言之，土地登 記機關不應再就登記 事項所涉及之「民事 私 法 爭 議 」 為 審 查，又 土地登記規則第九十 七條第三項雖有優先 購買權人以書面提出 異 議 應 予 駁 回 之 規 定，惟實務上異議態 樣繁多，為使登記機 關有一致處理方式， 並落實司法院釋字第 五六二號解釋應保障 少數共有人權益之意 旨，爰增訂本點。

依修正規定第八點第 六款之修正說明，部 分共有人將數宗土地 或建物併同出賣，應 分別記明各宗土地或 建物價金，以供他共 有人考量是否就其共 有之土地或建物優先 購買。倘其未於通知 或公告內記明各宗土 地或建物價金致他共 有人無從就其共有之土地或建物行使優先 購買權時，經他共有 人提出異議，因是否 記明價金非登記機關 審查範疇，故除部分 共有人能提出第十二 點第二項但書規定之 文件外，登記機關應 予駁回，爰增訂第一 款規定。

共有人間對於對價補 償、買賣條件、抵押 權處理、價金償付方 法及期限等情形之爭 執，如已向法院起訴 者，屬民事法院審查 範疇，登記機關不應 再予處理，爰增訂第 二款規定。

因他共有人依修正規 定第八點第二款至第 四款規定以書面通知 之處所，係由部分共 有人自行查明，當事 人間如有爭執，尚非 登 記 機 關 可 審 認 事 項，爰增訂第三款規 定。

實務上提出異議之態 樣複雜，故為保留彈 性，爰增訂第四款規 定，由他共有人自行 主張並檢附已向法院 起訴文件。