營建股分析－三發(9946)，爆發年在即，若建案完銷則明年一路發!
三發地產（股票代碼：9946)
設立年份：1993年
上市日期：2013年09月
董事長：鍾鼎晟 先生
一、在手建案介紹
根據法說會報告，三發地產(9946)今明兩年公司將有來自【夢世代】、【三發橋】完工入帳。2025年更有總銷高達97億元、高雄【首席大院】完工。
規劃中部分，三發地產目前手中擁有四大案，包括高雄總銷60億元【興邦段案】、台南總銷35億元【星鑽段案】、新北市新莊總銷80億元【副都心段案】以及高雄總銷52億元的【五塊厝案】，合計可供未來推案案量達227億元。
首席大院到台積電路程
看起來最令人期待的就是【首席大院】，高雄仁武段的【首席大院】以稀有大基地優勢，規畫坪數23-42/戶數:780/樓層規劃地上15層、地下3層，最大亮點在於離台積電高雄廠僅16分鐘車程。
根據最新資料，【首席大院】建案工程進度已至15樓封頂作業，公開資料顯示完工是2025Q1，但依照目前進度應該有望提前在2024Q4完工，2024Q4-2025Q1交屋認列。
圖1 首席大院工程進度1
圖2 首席大院工程進度2
二、銷售狀況
高雄前幾年是許多投資客/竹科/南科工程師糾團大舉南下高雄買房投資，造成高雄不斷上漲的房市榮景；今年房市在政策性打房下，加上大環境與經濟皆放緩。從買氣來看，今年下半年開始，在平均地權條例上路後，市場回歸自住剛性買盤，短線投資性買盤縮手，銷售速度整體放緩。不過隨著升息接近尾聲及選舉等不安定因素即將落幕，近期由財政部推出「新青年安心成家貸款」讓剛性需求湧現。（新青安逼出剛需買氣 Q3平均房價再寫新高）
另外，台積電也證實將進駐高雄的楠梓園區設置2奈米廠、預計2025年量產，外界預估在水、電相關供應充足建設下，將是台積電1.4奈米最有機會落較之處，而台積電將進駐楠梓也帶旺房價表現。（台積電下一座1.4奈米廠落腳何處？ 業界分析楠梓園區呼聲高）
根據2024/1/12實價登錄，【首席大院】銷售狀況：
11月實登:11戶
10月實登:12戶
9月實登:15戶
8月實登:7戶
7月實登:6戶
根據實價登錄結果，目前銷售狀態168戶/756戶=22.2%，但建案隨著完工日越近將會銷售越來越快，且也隨著台積電建廠進度，觀望中的高雄科技新貴剛需也將轉為買氣，預期銷售進度將越來越快，將會持續追蹤進度。
三、籌碼及公司配息政策
自從台積電確定進駐楠梓後，大戶不斷吃籌碼，千張大戶比率由77.9上升至78.7，反之散戶的籌碼遞減，籌碼相對穩定。
圖3 千張大戶趨勢
三發地產連續11年配發股利，合計12.41元，近五年配息率平均80.3%；算是營建股少有的績優生，營建業的難處在於必須持續支出等待建案入帳，若不是體質良好營運穩健且持續獲利，還得規劃未來留些現金買土地，三發竟可以連續11年配發股利的公司，絕對堪稱為建設公司中的配息長青樹。
圖4 過往平均配息率
四、結論
根據法說會資料，夢世代總銷15億(使照申請中)、三發橋總銷15億元(預售中)、三發首席大院總銷97億元(預售中)等建案在2023-2025Q1陸續完工交屋，但最大案的首席大院目前已封頂有機會提前在2024Q4完工，接下來只要關注銷售狀況，預期將帶來可觀的營收挹注。
圖5 未來EPS預估
圖6 試算配息
若參考丁彥均大大的現金股利折現模型，以每股淨值為基礎，將未來的獲利以風險值折現，計算成現在的價值。每股淨值加總未來每年獲利的折現值，就是一家建設公司合理的價值。（《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》）
本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock），目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊，以上分析文預估值僅供參考，仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。
