賣房要繳多少稅？房地合一稅、土增稅、財產交易所得稅懶人包

更新於 2025/08/24發佈於 2025/08/24閱讀時間約 7 分鐘

您正準備賣掉手中的房子，期待一個漂亮的價格嗎？

在掛上「售」字、接待一組又一組的買方之前，有一個比「能賣多少錢」更關鍵的問題，那就是：「賣掉之後，預計要繳多少稅？」

這筆稅金，將會直接影響您最終能拿回多少現金，甚至會影響您的開價策略。不先搞懂稅，就像閉著眼睛打仗，非常危險。

別擔心，這篇文章就是為您量身打造的「售前稅務規劃懶人包」。我會帶您一步步預測，讓您在賣房前就對稅金瞭如指掌，並且提前規劃如何「合法地省下一大筆」！

讀完這篇，您將能提前規劃：

這是決定您稅務命運的「關鍵分水嶺」，請現在就拿出您的權狀或舊的買賣契約書，確認「取得日期」：

【超級重點】

不論您適用新制還是舊制，還有一筆「土地增值稅」是未來賣房時，每個人都一定要繳的！

所以，您未來要繳的稅務組合，將是下面兩種情況之一：

清楚了嗎？接下來，讓我們一一認識這三位未來會從您獲利中分一杯羹的「稅務夥伴」。

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如果您是2016年後才買房的，這就是您未來最需要關注的稅。它的精神是「賺多少，課多少」，並且是把「房屋」和「土地」的獲利綁在一起計算。

您可以先用這個公式，對未來的稅金有個概念： （預計成交價 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額） × 稅率 = 應繳稅額

白話拆解：

預計成交價： 您心中理想的售價。
取得成本： 當初買房的價格，加上買房時付的契稅、代書費、仲介費等。
相關費用：
- 懶人用法：如果單據遺失，政府直接讓您用成交價的3%作為費用，最高30萬元。
- 專業用法：現在就開始整理！當初付的仲介費、代書費，以及入住後為了提升房屋價值的裝潢、修繕費（非耗材如冷氣、家具）的發票單據，未來都可以拿來扣除，金額無上限！

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在簽下售屋合約前，請務必確認您是否符合「自用住宅」的黃金條件：

條件： 本人、配偶或未成年子女設籍在該屋，持有並實際居住連續滿6年，且出售前5年無出租或營業。
超級優惠：
1. 400萬免稅額：未來算出的獲利，在400萬元以內，全部免稅！
2. 優惠稅率：超過400萬的部分，稅率直接降到10%。
換屋族必知—重購退稅： 如果您有換屋的打算，這個節稅神技更是您現在就必須了解的規劃重點。只要您在賣掉自用住宅的2年內，買了新的自用住宅，不論是先買後賣或先賣後買，只要新買的房子比舊的貴，繳出去的房地合一稅可以全額退還！