｜第11話｜權利客體（三）動產與不動產

前言

壹、不動產

一、土地及其定著物

關於不動產，依民法第66條第1項規定為

「不動產者，謂土地及其定著物。」

（一）土地

「土地」一詞，依據土地法第1條規定的定義為「水陸及天然富源」，並依其使用分為建築用地、直接生產用地、交通水利用地及其他土地，若要成為可交易的客體，必須視其土地相關法令有無限制其取得、設定、喪失或變更（例如土地法第14條規定不得為私有之土地種類），而後辦理相關登記事項（分為登記生效事項及登記對抗事項）！

（二）定著物

所謂定著物，是指非土地的構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在，依社會觀念視為獨立之物。

「非土地的構成部分」的意思是附著於土地而成為土地的一部分，像隧道、高速公路、下水道等。

而所謂「達一定經濟目的」的意思是，該定著物是可以當作交易或使用的客體。例如到處可見的辦公大樓、住宅等等，都是可以交易或使用的，而有經濟上之目的。

一般來說定著物都是指房屋或其他建築物，但在認定上，實務是採個案審查的方式，以其是否具有經濟上價值、繼續性及獨立性認定之，其中關於「未完工的房屋」的認定最為常見，在最高法院的見解下，認為當「屋頂尚未完成完工，但已足以避風雨可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物。」時，為民法上的不動產，若非，則為動產。最大的區別實益在於所有權移轉時，是否可以僅以交付或另需要辦理所有權移轉登記。

（三）特別要注意的是

當一土地上有一定著物（建築物）時，因爲是其不同之獨立不動產（各有土地權狀及建物權狀），故在使用、收益及處分時，應該分別為之。但兩者間又有其緊密的關係，在使用定著物時，一定要使用土地。

二、不動產之出產物

不動產也會出產東西出來？對呀，像是土地會長出花、草、樹木等，建築物也會呀！例如大樓長出藤蔓等等的植物，但是建築物的增建或違建的部分就不是建物自己產生出來的，而是因為人為的關係，也需要討論是否屬於不動產的一部分，而與不動產出產物相關的法律規定有：

（一）民法第66條第2項規定

「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」

例如甲向乙租了一片土地，並在該土地上種植了許多蘋果樹，而蘋果樹上結滿了蘋果的果實，但在蘋果還沒從樹上落地或被採收前，都是土地的一部分，而屬於土地所有權人乙所有，不是因為是甲種植的就屬於甲所有喔！

（二）民法第811條規定

「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」

其中所謂「重要成分」，是指各部分互相結合，若非已毀損或變更其性質的方式，不能將其分離者。例如在土地上種植的蘋果樹、在房屋中安裝門框或窗戶等。