明明都是都更，但減稅不一樣

阿玄

發佈於問題長在土地上

更新於 2024/11/23發佈於 2021/11/17閱讀時間約 5 分鐘

結論

更新重建有兩種方法：權利變換（aka權變）和協議合建（aka合建）
減稅/免稅有兩個時間點：更新過程和更新後
權變和合建有不同的減稅優惠，主要的差異是土地增值稅和契稅
由於還要考量「綜合所得稅」，權變或合建哪個更省稅還是要算過
部分減稅項目是政府「有期限的」鼓勵措施，就讓我們看下去會不會無限延長

觀念

一、都市更新重建的兩種方法

權利變換（簡稱「權變」）=大家一起出資。我出50你出100，最後得到的成果扣掉成本後大家依照出資額分配。所有權人「都更前」的房地有多少價值、「都更後」可以換回多少價值，會由估價師算出來。
協議合建（簡稱「合建」）=分回多少房地由建商和所有權人「說好就好」。

二、權變和合建的「土地增值稅」與「契稅」怎麼課？

「土地增值稅」跟「契稅」是發生移轉時要繳的稅，也就是「移轉稅」，課稅的關鍵在於「移轉時點」—合建的移轉在「更新過程」、權變是在「更新後」。

由於協議合建本質是「房地互易」，也就是「地主拿土地跟建商換房子」，這個過程就會造成土地移轉，因此需要課徵土地增值稅、契稅。目前根據各地方政府的鼓勵措施，協議合建在更新過程中發生的土地增值稅和契稅會減徵40%（實施期限至113年1月31日）。

反觀權利變換雖然也是有更新前、更新後分回房地的情況，但是權利變換在法律上「視為原有」，也就是「甚麼都沒發生」，因此課稅時點變成：權利變換「更新後」如果要買賣才需要課徵土地增值稅和契稅，並且減徵40%。

由於法律上對於權變和合建在產權變動上的認定不一樣，導致了土地增值稅的減免發生時點、稅基計算不一樣。

如果長輩選擇權利變換，都更也順利完成、分回房地「後」，不幸發生繼承問題，會要繳遺產稅、不用繳土地增值稅。不過因為繼承也是一種移轉，當繼承人未來出售房地，也就不再有土地增值稅減稅問題。

三、持有稅，不管權變/合建，沒蓋出來或不能用就不用課稅

更新期間，土地不能用，免地價稅；房屋還沒蓋完，免房屋稅。

至於更新後呢？地價稅和房屋稅減半徵收兩年，外加各地方政府的優惠措施：（「目前」法規寫實施期限至113年1月31日）：

房屋稅減半徵收兩年後，只要沒有給別人（eg.買賣）而是繼續持有的話，可以繼減半徵收。其中又分成兩種情況：

持有2+10年以內到給別人（喪失所有權）為止，期間都是減半徵收。舉例說明，都更後持有7年，7年都減半徵收房屋稅。
持有2+10年以上，12年內都是減半徵收。舉例說明，都更後持有15年，12年減半徵收房屋稅。

補充說明

111年底財政部台北國稅局說明：「如果（所有權人）實際分配到的房地超過應分配的價值，就算與建商協議免繳納差價，該差額仍屬於收受建商的贈與，須申報綜合所得稅。」地主注意了！參與都更遇這情況所得稅繳好繳滿

雖然多分多賺到，但繳稅還是很痛的！如果有幸參加都更，也別忘了精算一下自己要繳多少稅喔！

法源：都市更新條例第 67 條

（第一項）更新單元內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：
一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉，且經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行前，前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者，不適用之。
四、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
五、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。
六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。
七、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。
八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。