明明都是都更，但減稅不一樣

結論

1. 更新重建有兩種方法：權利變換（aka權變） 和 協議合建（aka合建）
2. 減稅/免稅有兩個時間點：更新過程 和 更新後
3. 權變和合建有不同的減稅優惠，主要的差異是土地增值稅和契稅
4. 由於還要考量「綜合所得稅」，權變或合建哪個更省稅還是要算過
5. 部分減稅項目是政府「有期限的」鼓勵措施，就讓我們看下去會不會無限延長

觀念

一、都市更新重建的兩種方法

• 權利變換（簡稱「權變」）=大家一起出資。我出50你出100，最後得到的成果扣掉成本後大家依照出資額分配。所有權人「都更前」的房地有多少價值、「都更後」可以換回多少價值，會由估價師算出來。
• 協議合建（簡稱「合建」）=分回多少房地由建商和所有權人「說好就好」。

二、權變和合建的「土地增值稅」與「契稅」怎麼課？

「土地增值稅」跟「契稅」是發生移轉時要繳的稅，也就是「移轉稅」，課稅的關鍵在於「移轉時點」—合建的移轉在「更新過程」、權變是在「更新後」。

由於協議合建本質是「房地互易」，也就是「地主拿土地跟建商換房子」，這個過程就會造成土地移轉，因此需要課徵土地增值稅、契稅。目前根據各地方政府的鼓勵措施，協議合建在更新過程中發生的土地增值稅和契稅會減徵40%（實施期限至113年1月31日）。

反觀權利變換雖然也是有更新前、更新後分回房地的情況，但是權利變換在法律上「視為原有」，也就是「甚麼都沒發生」，因此課稅時點變成：權利變換「更新後」如果要買賣才需要課徵土地增值稅和契稅，並且減徵40%。

由於法律上對於權變和合建在產權變動上的認定不一樣，導致了土地增值稅的減免發生時點、稅基計算不一樣。

如果長輩選擇權利變換，都更也順利完成、分回房地「後」，不幸發生繼承問題，會要繳遺產稅、不用繳土地增值稅。不過因為繼承也是一種移轉，當繼承人未來出售房地，也就不再有土地增值稅減稅問題。

三、持有稅，不管權變/合建，沒蓋出來或不能用就不用課稅

更新期間，土地不能用，免地價稅；房屋還沒蓋完，免房屋稅。

至於更新後呢？地價稅和房屋稅減半徵收兩年，外加各地方政府的優惠措施：（「目前」法規寫實施期限至113年1月31日）：

房屋稅減半徵收兩年後，只要沒有給別人（eg.買賣）而是繼續持有的話，可以繼減半徵收。其中又分成兩種情況：

• 持有2+10年以內到給別人（喪失所有權）為止，期間都是減半徵收。舉例說明，都更後持有7年，7年都減半徵收房屋稅。
• 持有2+10年以上，12年內都是減半徵收。舉例說明，都更後持有15年，12年減半徵收房屋稅。

補充說明

法源：都市更新條例第 67 條