一個土地交易糾紛的故事

事情是這樣的，皮朋哥去高雄拜訪了一位朋友M哥。這位大哥是自己開公司的，買了一塊農地，卻遇上了土地買賣糾紛。故事裡面蠻多法律概念的，值得記錄一下。

系爭土地...嗯...念了一些法律，沒想到也開始耳濡目染了起來，是在高雄市大樹區，在義大遊樂世界和佛光山附近，隔著二重溪對面就是屏東縣，感覺是個好地方。事情是這樣的，一般來說，土地買賣會需要兩個政府官方文件做確認：一個當然是土地的謄本，供確認標示部、所有權部，以及他項權利部；另一個就是地籍圖或是測量成果圖，確認土地的範圍、界址、座向、和面積等等。實務上仲介應該都要提供這些資料讓買方審閱，問題是M哥只有拿到土地謄本，因此第一個疏忽就是沒有確認土地的範圍和界址。

坦白說以前皮朋哥在年輕的時候也買過農地，回想起來也犯過一樣的錯誤，就是沒有真的把土地物件的範圍給確認清楚，看來在土地交易上，一般人真的很容易在這一點踩雷。

然後又聽到M哥說，在交易過程中，地政士也沒有啟用所謂的履約保證專戶，而是要M哥直接分期匯款到賣方的私人帳戶裡面，這下可把皮朋哥嚇得不輕！不動產交易居然不啟動履約保證機制，這對買方來說其實是非常不利，原因如下：

• 買受人付了錢，但是還沒辦理土地移轉登記之前，如果交易有甚麼糾紛，買受人要請求返還價金也是很麻煩的一件事。還要先搞定解除契約或是撤銷契約，才能請求返還已付價金，而讓與人願不願意解約又是另外一回事了。
• 買受人付了錢，但是讓與人有可能在交易未完成之前又把土地讓與給第三人，這就更麻煩，就是常聽到的俗稱『一屋二賣』，萬一給第三人給登記走了，除非第三人惡意，不然要把錢要回來，依然只能依民法２２６條主張債務不履行，要求返還價金。

這還沒完，最關鍵的是後來Ｍ哥發現，原本以為的兩面臨路的農地，其實是雙方有界址範圍認知的落差，就是其實只有一面臨路而已。這下Ｍ哥怒了，覺得讓與人、仲介、甚至包含地政士是要聯手坑他，也就是詐欺。

原本仲介還說，自己也不知道原來不是兩面臨路，要Ｍ哥不要生氣，他再去跟臨路那塊畸零土地的地主商量一下，讓Ｍ哥可以出錢買下來，好讓這塊土地可以有兩面臨路。

但是這樣讓Ｍ哥更是不爽，越覺得是這夥人要聯手割韭菜，因為畸零地地主會趁機開高價。因此Ｍ哥採取的作法是提告仲介和讓與人詐欺，這是刑事訴訟而非民事訴訟了。

在出庭時很好玩，變成地主和仲介在網內互打，互相推託說不知道土地範圍和界址與買賣契約不符，加上通訊軟體有一些對話內容可以證明這個買賣在仲介方和讓與人確實有瑕疵存在，因此很顯然Ｍ哥幾乎是勝券在握。但是皮朋哥納悶的是，Ｍ哥是有請律師協助法庭攻防的，怎麼會只有提告刑事訴訟而不是提起刑事附帶民事訴訟？

而對方則是對Ｍ哥提起民事訴訟，因為尾款仍未付清，而土地卻已經登記到Ｍ哥名下，因此Ｍ哥也是有債務不履行的問題。

目前刑事訴訟仍在進行中，但是民事訴訟的部分則是已經調解，讓與人主張農地上有果樹，這段期間因為土地買賣糾紛導致土地荒廢，讓與人原本該有的農作物收成沒有了，因此讓與人要求Ｍ哥賠償這段期間的農損。

令我不敢相信的是，Ｍ哥居然還真的賠了三十幾萬，在皮朋哥看來，既然土地已經辦理登記移轉完成，那麼土地收成與否不關原讓與人的事情，讓與人怎麼能主張損害賠償？

但是Ｍ哥的想法是要把幾百萬的交易價金取回，不想把資金卡在這個官司裡面，因此還真的賠了三十幾萬，也把土地返還，然後取回自己之前所付的價金。

從結果來看，原讓與人取回了土地，還拿到三十幾萬的賠償金，皮朋哥個人是覺得賺了；而Ｍ哥呢，除了賠了三十幾萬，還付了律師費與其他費用，加起來大概五十幾萬，真的賠了。

心得：保障交易安全，自己責無旁貸

• Ｍ哥的律師：那位律師讓皮朋哥覺得，好像也不怎麼專業啊？明明是己方權益受損，結果怎麼還導致己方要賠錢了事？又，沒有提起刑事附帶民事訴訟，所謂的『以刑逼民』，而只提告詐欺，這...這種水準也能當律師？
• 地政士：代書居中主持交易的移轉和價金支付流程，居然沒有使用履約保證機制，這也令人覺得不可思議，Ｍ哥也有懷疑代書會不會跟仲介地主也是一夥的，但也沒有讓自己的律師追究代書責任，這又是另一個不可思議。
• 仲介：沒有準備完整文件包含登記謄本與地籍圖讓買方審閱或是現場查勘，而Ｍ哥居然就這樣也簽了約，這也是一個不可思議。東窗事發之後不是修正這個交易的瑕疵，居然還要買方在多花錢買另一塊土地，真正令人拍案驚奇。

當然，Ｍ哥自己本身不熟悉不動產的交易，太多輕忽和疏失，是導致自己吃虧的根本原因。然而，不熟悉的一般人，對於不動產交易期間的細節，是真的自然很難去察覺這些所謂的專業人士是否心懷不軌的。

只是不動產交易牽涉到的金額龐大，說真的，不是要每個人都去考代書律師，但是懂越多，實戰經驗越豐富，越能保障自己的交易安全吧。