法律小教室系列02：買中古屋後，買方卻GG了，怎麼辦？
案例：
甲向乙購買中古屋A屋後，在甲、乙完成移轉登記前，甲死亡，甲的繼承人有兩位甲1、甲2，如何取得該A屋？
法律怎麼規定？
買方負責：付錢、取得占有
民法第 367 條
買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。
賣方負責：讓買方拿到房屋所有權、交付占有
民法第 348 條
物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。
權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。
繳稅：
土地部分：
土地稅法第 30 條
土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定：
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
建物部分：
契稅條例第 16 條
納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。
完成登記程序：
土地登記規則第 2 條
土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。
土地登記規則第 102 條
土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第三十四條規定之文件，單獨申請登記。
登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。
前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證或申報契稅、贈與稅者，準用之。
發生繼承對繼承標的物如何分配？
民法第 1151 條
繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
民法第 828 條
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
區分繳稅前後：
1.甲、乙間買賣A屋，在完成報稅程序後，甲死亡，則依照土地登記規則第 102 條規定由甲1、甲2完成登記。
2.甲、乙間買賣A屋，在完成報稅程序前，甲死亡，則依照民法第 828 條、第 1151 條
規定，由甲1、甲2繼承甲對乙的民法348條債權，並向乙主張履行該債權，至於實務上採取什麼方式完成登記，會產什麼稅務上的負擔，有什麼其他考量，那就是另一個故事了。
特別要注意：
土地登記規則第 120 條
繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。
本條敘述的是被繼承人死亡留有不動產給繼承人繼承的情形。
例如：甲向乙購買中古屋A屋後，並在甲、乙完成移轉登記完畢後，甲死亡，甲的繼承人有兩位甲1、甲2，依照本條完成繼承登記。
結論：
1.繼承標的為不動產（土地、建物之物權）依照土地登記規則適用之，繼承的標的是債權，仍回歸民法判斷。
2.區分繳稅前、後採取不同方式，完成不動產過戶移轉。
