法律小教室系列：什麼是公同共有？
案例：
Ｘ１～２０因共同祖先仙逝而取得土地Ａ地所有權（尚未辦理繼承）出賣給甲，簽訂買賣契約書，註明：「本買賣土地是公同共有，暫無法辦理產權移轉，約定可辦理持分共有可移轉時，賣方配合辦理」，雙方於契約書簽章，文書交給甲方，甲也依約給付買賣價金，但賣方一再拖延不辦理程序，甲一狀告上法院。
什麼是公同共有？
按依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人，常見的原因例如：合夥或繼承。
民法第1151條
繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產為全部為公同共有。
土地登記規則第 30 條
下列各款登記，得代位申請之：
四、其他依法律得由權利人代位申請登記者。
土地登記規則第 32 條
公同共有之土地，公同共有人中之一人或數人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他公同共有人。
土地登記規則第 120 條
繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。
什麼是代位權？
民法第 242 條
債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。
法院認為：
1.不動產之繼承登記，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之，除經繼承人全體同意，得申請為分別共有之登記外，均應申請為公同共有之登記。
2.土地之繼承登記，得由任何繼承人或由繼承人之債權人代位該繼承人為全體繼承人聲請之。
3.甲主張之權利，已得依其他方法達成目的，無須起訴。
結論：
甲之主張無理由。
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變價分割在不動產共有情況下常見的法律程序，涉及將共有物變賣後，按持分比例分配所得價金給共有人。這種分割方式通常在共有人無法達成分割協議時採用，尤其是在分割房屋產權時，變價分割的過程包括法院的裁判、物品的鑑價、拍賣，以及最終的價金分配。
當共有人無法協議土地分割時，需要提起訴訟，由法院裁判分割。原告需提出完整的分割方案，涵蓋所有共有人的位置和需求，確保方案的完整性。
婚姻期間，夫妻單獨或共同出資所購買之不動產，法院會怎麼認定不動產的所有權歸屬呢？
貳、申論題（70分）
一、甲將其所有之A地，設定抵押權予債權人乙。
（一）其後甲在A地上興建B屋。甲再將B屋（不包含A地）移轉予丙。
（二）其後甲將A地設定地上權予丙，丙在A地上興建B屋。
（三）其後甲將A地出售並移轉予丙，两在自己所有之A地上興建B屋。問：在上述各種情形中，若甲對乙之
📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
本文深入解析我國現行法關於套繪的規定，探討被套繪土地的分割限制，並提供解除套繪的實用指南，幫助您在土地買賣中避免法律糾紛。
約定財產制(壁壘分明)
共同財產制：人財兩得
分別財產制：財產獨立，東西登記在誰的名下，就是誰的
約定方式
訂立書面契約
必須向住所(戶籍)所在地的法院登記
前幾個星期在法院旁聽時，有個案件是許多阿公阿媽的共有土地爭議，阿公阿媽吵的其中一個點是：其中一個共有人可以沒經其他共有人同意，就把土地出租給他人嗎？
過年時家族團聚可能因繼承而共擁土地，引發對分割的討論。法律賦予共有人平等管理與處分權，無論持份大小。如達不成共識，可訴請法院分割。深入了解需從共有土地概念、持分影響及分割訴訟程序三方面入手，以全面理解管理法律框架及解決分歧方法。
72台抗94之重點：
共有人間互為買賣應有部分，他共有人並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
例子：
甲、乙、丙共有Ａ地，應有部分各3分之1，甲出賣其應有部分3分之1給乙，丙並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
甲將名下房屋出售給乙，乙交付金錢給甲，而甲僅交付房屋鑰匙給乙，未辦理不動產過戶登記，乙因此入住房屋，甲又將房屋賣給丙，並辦理移轉登記，丙可以請求乙遷出房屋嗎？還是乙可以請求丙將房屋移轉給他？
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