近兩年，日本不動產熱度持續升高，昨天台幣兌換日幣匯率再度跌破0.20 再度引起很多朋友關注是否赴日置產的興趣。
雖然市場上出現一些利空討論，例如經營管理簽證提高門檻、大阪特區民宿預計於明年五月收緊等政策變動，但這些並非市場反轉訊號，反而標示著制度成熟、進場門檻明確，是更值得進場的時間點。
以下是筆者對於幾個推進赴日買房的重點分析：
一、新台幣換日圓仍在低點，近期走勢更顯進場優勢
11/16 日圓對台幣一度 跌破 0.20，創下近年少見的低點，又迅速反彈。這種「瞬間下探＋快速反彈」的走勢，正說明：
- 市場仍在低匯率震盪區間
- 匯價時不時就給一次「進場門票」
- 長期仍在近 30 年低位徘徊，也增加未來賺取匯差的獲利機會。
二、都市再開發計畫推動長期房價成長
日本房價上升並非短線炒作，而是因為整體都市更新帶動需求。大阪擁有2030年夢洲 IR 綜合度假區、梅北計畫進入第二階段「Grand Green Osaka」，約為19公頃面積範圍，打造「綠色與創新融合基地」將吸引更多國際企業進駐，高租金需求明顯推升梅田以北整體房價。
大阪還有難波大型再開發、2031年前後南北貫穿大阪的黃金軸線浪速筋線即將開通，也承上一篇提到中之島醫療國際拠點等重大工程，相當看好大阪未來十年的榮景。此外，東京與福岡也持續進行市中心更新。這些建設為房市帶來十年以上的成長動能。
三、租金需求穩定，市中心空置率極低
人口雖然在全國層面下降，但「市中心」完全相反：東京23區人口長期正成長；大阪中央區、北區、西區租客穩定；福岡更是全日本最年輕城市。大量年輕人與外國人才進入都市，讓租金需求強勁，空置率相當低。
四、利空消息其實是利多：制度越清楚，市場越健康
（1）經營管理簽證提高門檻
雖然經營管理簽門檻從500萬日圓上修至3000萬日圓，但日本年收1000萬日圓的白領族群其實不少，且必須雇用至少一名在日常住的員工。新的規範過濾掉投機型業者，留下真正有實力、願意長期經營的投資人，使市場更穩定。
（2）大阪特區365日民宿申請只到明年五月
這反而是「最後也是最清楚的申請窗口」。等政策收緊後，可申請民宿的物件會減少，意味著供給下降、價格支撐力更強。
五、三大常見迷思：稅務、修繕費、垃圾分類，其實沒那麼可怕
（1）稅務透明、不會暴漲
日本固定資產稅、租金所得稅、資本利得稅都有清楚法規，不像部分國家可能突然大幅調整。長期持有者的稅負相對穩定、安全。
（2）修繕費是保值機制，不是風險
日本大樓都有規定提撥修繕基金，並定期進行大規模改修，因此物件耐久度高。真正需要注意的是「不要買戶數太少的物件」，因為戶數太少會導致每戶分攤的費用不穩定。
（3）垃圾分類與投資人無關
出租物件由租客處理垃圾；民宿物件由代管公司負責清理，房東並不需要親自處理。（代管費用大約房價的15-30%，可以為買家省下很多不必要的麻煩，也可以減少左鄰右舍的抱怨）
六、挑選物件的專業建議：選對結構，投報率自然漂亮
不推薦1K套房，因為供給相對多、租客流動性也高，維護成本也比了2房以上高，以修繕來說，其實最主要就是廁所跟廚房，在日本不論1房跟4房，大部分也都是1間浴室1間廚房，所以兩者雖然空間差異大，但其實維護成本差不多。
相對的，市區的房子如果2~3房以上可以保值，如果有在瀏覽日本網站Suumo、Homes、At Home等的朋友可以發現，60平米以下物件的招租物件供給超多，60平米以上物件則相對少，當然也有擔心少子化趨勢2LDK以上招租不易，至少也可以選擇1LDK房型，在日本很受情侶、新婚夫妻歡迎，不僅資產保值，未來轉手也比較有空間。
修繕費用的部分，以下是筆者買賣的經驗，可以將其作為評估物件時的參考
（1）1LDK：管理＋修繕費約 1 萬日圓/月
（2）2LDK：管理＋修繕費約 2 萬日圓/月
（3）社區戶數越多，費用越穩定
建議中古公寓至少 40戶以上，是一項很好的指標。
七、難以取代的情緒價值
許多已經持有日本房產的朋友們一定有同感的是，持有日本房地產不只是租金報酬率單純的數字遊戲，還有對這片土地旅遊、長期定居的期盼與愛，想像在日本喜歡的城市，有個自己的家，一年可以到日本旅居個2-3個月，或是工作或是休閒，是件多麼值得驕傲的事！
同時，依照筆者估算，如果以租金收益加上物件增值，報酬率可以跟股市ETF不相上下，若再加上房貸的槓桿，報酬率將超越ETF
更何況，把資產的一部分投資在前景看好的國家，所帶來的情緒價值是無可量化的。
八、結論：現在不投資日本，可能錯過一個時代的窗口
今年去日本對於物價的通貨膨脹是很有感的，跟5年前相比，日經指數也創了新高，日本上班族薪資也漲了不少，只要薪資上漲，房價就算買的地點不是在蛋黃區，租金是一定會跟通膨上去的。
面對匯率低點、城市全面再開發、租金需求穩定、日本人薪資上漲，加上政策收緊帶來的供給縮小效應，「現在」仍然是布局日本不動產最具優勢的時刻。
日本不動產不是短線操作，而是值得長期持有、可預期、又能避險的國際資產。如果你正在尋找下一個適合的海外投資，日本確實是最值得納入投資組合的標的之一。
如需客製化投資試算、找物件、貸款相關問題，可以為個人進行專案規劃。
近期也剛購入一間大阪３ＬＤＫ公寓, 看好大阪未來持續加碼～
也歡迎對日本房產有興趣的朋友交流~加入LINE好友:)
